Как покупать недвижимость в великобритании. Про инвестиции в недвижимость Великобритании (и не только) Инвестиции в недвижимость великобритании
Студенческая недвижимость Великобритании сегодня считается одним из самых выгодных и перспективных вложений. Английские вузы очень популярны, в том числе среди иностранных студентов, поэтому студии и апартаменты, рассчитанные на студенческую аудиторию, пользуются устойчивым спросом, а цена входа на рынок по сравнению с другими типами недвижимости невелика и доступна многим инвесторам, да и ипотечные кредиты в Англии не дороги.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Об этом « » рассказывал в прошлый раз в статье « ». Но чтобы оценить выгодность инвестиций, помимо цен и спроса нужно все-таки проанализировать доходность недвижимости и расходы по ее содержанию и приобретению. Чем мы и решили заняться в этот раз, также дав советы, как выбирать правильный объект.
Дополнительные расходы
При покупке любой недвижимости не обойтись без дополнительных расходов, и студенческая недвижимость Великобритании здесь не исключение. Во-первых, придется потратиться при оформлении сделки. Как сообщает Полина Филатова, управляющий директор компании LondonfoRus
, в Великобритании есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор): если стоимость покупки менее 125 тыс. фунтов стерлингов, то налог платить не нужно, а так как студенческая недвижимость, как правило, дешевле указанной суммы, налог не оплачивается. Однако, если приобретается дорогое жилье или несколько объектов, ставка гербового сбора может доходить до 15%.
И в любом случае оплачиваются юридические расходы по ведению сделки. Иногда они включены в стоимость жилья, а иногда нет: «Тогда при инвестировании в студенческие апартаменты издержки на юристов составят от 500 до 1000 фунтов», - сообщает Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London) . А по данным Полины Филатовой (LondonfoRus), в среднем на юристов тратится 700-900 фунтов, плюс часто берется дополнительная плата за составление документов.
Дополнительные расходы есть и после того, как недвижимость становится собственностью. «В Великобритании нет единого налога на недвижимость, но нужно платить муниципальный налог (council tax), который идет на содержание полиции, госучреждений и уборку улиц. Его сумма зависит от региона и колеблется от 200 до 2 500 фунтов стерлингов в год», - рассказывает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru . «Также доход от сдачи недвижимости в аренду облагается подоходным налогом (Personal Allowance), но, правда, если доход меньше 10 тыс. фунтов, налог не взимается, а вот если больше, нужно платить 20% при доходе до 32 010 фунтов в год, и до 40- 45% при более солидной сумме», - рассказывает Полина Филатова (LondonfoRus). «И кстати сказать, если планируемая прибыль закладывается выше, чем 32 010 фунтов в год, то лучше оформлять недвижимость на юридическое лицо, и даже при доходе до 10 000, важно задекларировать его и зарегистрироваться в налоговой службе как нерезидента, иначе будут автоматически снимать 20%», - добавляет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). Но, правда, если недвижимость дорогая – более 2 млн фунтов, то от высоких налогов не спасет и покупка через компанию, «так как придется платить ежегодный налог (Annual Residential Property Tax, ARPT) в размере от 15 до 140 тыс. фунтов и налог на прирост капитала (Capital Gains Tax, CGT) по ставке 28%», - предупреждает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).
Кроме того, часто студенческая недвижимость приобретается по системе LeaseHold, то есть в лизинг, тогда приходится оплачивать аренду земли (ground rent), на которой находятся объекты, по данным Сергея Чупахина, управляющего директора компании Dom International ltd , платежи обычно составляют 100-300 фунтов в год, а по сведениям Юлии Кожевниковой (Tranio.Ru) – 150-500 фунтов, а иногда доходят и до 5 тыс. фунтов.
А еще есть расходы по содержанию жилья, расходы на ремонт, мебель, технику, которые должны быть в комнате, и страховку: «Так, в центральном Лондоне в зданиях с бассейном, тренажерным залом, лифтом и консьержем, плата за содержание может достигать 4–5 тыс. фунтов стерлингов в год, а на коммунальные услуги уходит в среднем 1,68 тыс. фунтов стерлингов в год (но их, если жилье не пустует, обычно оплачивают арендаторы – по счетчикам. – От ред.). На небольшой косметический ремонт может уйти около 700 фунтов стерлингов в год, а капитальный ремонт, например, для дома с тремя спальнями, будет стоить около 20 тыс. фунтов. Скажем, установка отопительной системы стоит примерно 6 тыс., штукатурные работы - 4 тыс., электропроводка - 2 тыс. фунтов стерлингов. Стандартная же страховка обходится в 150 - 600 фунтов стерлингов в год», - рассказывает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru), делая вывод, что в среднем на содержание жилья в Великобритании ежегодно уходит около 9 тыс. фунтов стерлингов.
Но это еще не все. Если собственник не хочет или не может самостоятельно заботиться о недвижимости, он может поручить это специализированной компании, которая оплачивает коммунальные услуги и налоги, организует процесс аренды, следит за порядком и сохранностью имущества, делает косметический ремонт и т.п. С одной стороны, это хорошо, так как избавляет от забот, но, с другой стороны, такие услуги стоят денег. «При сдаче жилья в аренду управляющая компания берет 12–15% от годового рентного дохода, а при управлении без сдачи в аренду - 4–7% от предполагаемого дохода», - рассказывает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). В общем, расходы довольно существенные, но, как отмечает Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)), в Великобритании налоги можно оптимизировать.
Доходность
Но даже без особой оптимизации студенческая недвижимость Великобритании считается весьма доходным вложением. «Она приносит на 1–2% больше, чем жилые и коммерческие объекты», - утверждает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). И по данным Евгения Спрингиса (Dom International Ltd (London)), уступает лишь инвестициям в комнаты сетевых отелей, во многом благодаря тому, что они весьма востребованы и при правильном выборе объекта отличаются заполняемостью практически на 100%.
«Основная функция студенческой недвижимости - извлечение рентного дохода», - утверждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент» . И по разным оценкам, доход от аренды такого жилья составляет 1-15%, а чистая доходность - примерно 6-9%, но в некоторых проектах она доходит до 10 и даже 15%. «Например, в Лондоне, по данным сайта accommodationforstudents.com, самые дорогие студенческие апартаменты сдаются в районе Mayfair по 1200 фунтов в неделю, а самые дешевые в районе Morden за 60 фунтов в неделю», - сообщает Сергей Чупахин (Dom International ltd). «А «брутто-доход» от одной единицы жилья в целом по Великобритании составляет в среднем около 8 тыс. фунтов стерлингов в год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru).
Кроме того, студенческая недвижимость, как и всякая недвижимость, со временем может дорожать. «И увеличение стоимости такого актива ежегодно составляет от 3 до 9%», - уверяет Полина Филатова (LondonfoRus). Она приводит в пример доходность апартаментов в новом комплексе в Ливерпуле стоимостью 54 950 фунтов стерлингов:
Таким образом, даже при незначительном росте цен (консервативный прогноз) через пять лет доходность студенческого жилья может составить 12,7% в год (без учета расходов).
Инвестиционные советы
Но такая доходность достигается только тогда, когда объект вложений выбран правильно. Прежде всего, недвижимость должна располагаться недалеко от популярного университета. «Если она находится в шаговой доступности от университета, то всегда будет приносить стабильный доход и всегда будет ликвидной», - говорит Сергей Чупахин (Dom International ltd). Хотя тут еще важно грамотно выбрать город. Если средства позволяют, то, конечно, можно долго не размышлять и покупать жилье в Лондоне – это практически беспроигрышный вариант. Но если бюджет не такой большой, стоит обращать внимание на другие «студенческие» города – благо в Великобритании их много. Если смотреть в целом, то надо выбирать объекты в тех городах, которые привлекательны для студентов. В описании инвестиционных проектов застройщики обычно сообщают количество студенческого населения города, оно определяет уровень спроса и будущую доходность инвестиций. Чем студентов больше, тем больше может быть доход, но, правда, тем выше и цены на недвижимость. И кроме того, доходность будет меньше, если в городе уже очень много студенческих апартаментов либо жилье предоставляют сами институты.
«По этой причине не надо стремиться в Оксфорд или Кембридж, потому что там все очень четко и каждый год поступает одинаковое количество студентов, которые должны жить в специальных колледжах с определенным уклоном в зависимости от специальности, которую они получают. Осторожно надо быть с Манчестером и Ливерпулем. Это два города, в которых рынок студенческого жилья относительно перенасыщен и инвестировать здесь без совета профессионала рискованно, тем более что большинство объектов строят в отдалении от институтов, практически на окраинах или же в неблагоприятных зонах. А вот в Ньюкасле и Шеффилде, наоборот, недостаток студенческого жилья. Оба города принимают больше 50 тыс. студентов и имеют лишь около 10 мест в студенческих апартаментах, поэтому там доходность может быть выше. Так же как и в Бирмингеме, где тоже имеется большой недостаток студенческого жилья, хотя в этом городе нужно быть аккуратным с выбором расположения, - советует Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). – Но какой бы ни был город, наиболее привлекательны объекты рядом с большими институтами с началом программ в октябре и в феврале, это обеспечит дополнительный поток студентов, и если апартаменты не будут заняты в октябре, срок простоя будет минимизирован - с 12 месяцев до 5 – 6 (опять же речь идет от вторичных объектах, в которых есть вероятность не 100%-й заполняемости)». А также, как отмечает Сергей Чупахин (Dom International ltd), лучше ориентироваться на вузы, где учатся иностранцы: дело в том, что многие британские студенты стараются заключить контракт на 42-48 месяцев, исключающие периоды каникул, когда они уезжают домой, а иностранные студенты таких перерывов в аренде, как правило, не требуют.
А в общем, для студенческой недвижимости тоже действует правило: «расположение, расположение и еще раз расположение» - именно оно определяет успех инвестиций.
Но также важно оценить характеристики самого жилья, оно должно быть комфортабельным, не очень тесным, с новым ремонтом и мебелью. И чем больше в комплексе инфраструктуры, тем лучше.
Нужно оценивать и застройщика: «Большинство английских застройщиков имеют хорошую репутацию. Они стараются построить дом в срок, так как обычно гарантируют выплату ренты начиная с того месяца, который указан как месяц окончания строительства. Например, если дом должны сдать в сентябре 2015 г., а строительство окончено в декабре 2015-го, то застройщик сам выплачивает покупателю тут сумму, которую он должен был бы получать с арендатора (т.е. в данном случае оплату аренды за 3 месяца). Это девелоперам не выгодно, поэтому большинство объектов сдается в срок. Тем не менее, подписывая договор с застройщиком, нужно обязательно обратить внимание на его портфолио, историю и репутацию. А также важен пункт о гарантии выплат по аренде. В некоторых случаях застройщики пишут прогнозы дохода, а не гарантированный доход, но покупателю интересны гарантии. Поэтому в договоре должно быть прописано «guaranteed income». Хотя привлекательным может быть объект и без гарантированного дохода, если у него, например, идеальное размещение и/или подписаны контракты с надежной управляющей компанией и агентством, которое будет его сдавать», - говорит Полина Филатова (LondonfoRus). «Вообще, управляющая компания должна быть известной и крупной. А агентство лучше выбирать с офисом, чтобы оно решало вопросы на месте, а не удаленно и чтобы оно предоставляло не только услуги по продаже, но и другие, актуальные после продажи, например, по перепродаже, решению повседневных вопросов, вопросов налогообложения и декларирования и т.п.», - добавляет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). И кстати сказать, если агентство готово к перепродаже недвижимости и тем более если оно гарантирует перепродажу, это свидетельствует о надежности проекта, так же как и готовность застройщика выкупить объект по фиксированной цене через какое-то определенное время.
Ну а помимо недвижимости, застройщика и агентства, важно изучить договор. И если какой-то пункт не нравится, его можно и нужно менять: «Не надо бояться переговоров с юристами, составляющими договор купли-продажи, надо настаивать на прописывании условий, которые для покупателя важны, и исключайте то, что смущает», - рекомендует Полина Филатова (LondonfoRus).
А еще перед покупкой надо определиться, брать ли студенческие апартаменты на стадии строительства или приобретать вторичные объекты прежних владельцев. При первом варианте приходится ждать объект, а при втором – нет. Но первый вариант для инвестора может быть выгоднее, так как для строящихся объектов срок гарантированных выплат ежегодной аренды составляет обычно 5-7 лет, а для проектов вторичного рынка гарантия может быть только на 3 года (либо, если объект старый, гарантии вообще не будет).
И не надо избегать ипотеку. Конечно, сейчас из-за девальвации рубля, фактический процент по кредиту может вырасти, но зато «ипотека - это дополнительный гарант, особенно при инвестировании на стадии строительства. При ипотеке банк делает дополнительную проверку застройщика и управляющей компании и анализирует все риски по проекту, - объясняет Евгений Спрингис (Dom International Ltd (London)). – И к тому же ипотека дает возможность получения кредитного плеча, и за счет низкой процентной ставки доход на инвестиции увеличивается. Например, можно купить один объект за наличные или же два номера с ипотекой с первоначальным взносом 50%. Во втором случае общая прибыль после всех выплат по кредиту будет больше по сравнению с прибылью от одного объекта, купленного за наличные».
«И не надо забывать, что процесс покупки недвижимости в Великобритании очень прост, приобрести апартаменты можно даже удаленно, и на самом деле многие инвесторы никогда не видели свои приобретения, что не мешало им получать хороший доход. А рынок студенческой недвижимости сейчас находится на стадии роста, спрос велик, а это означает, что еще долгое время данные инвестиции будут выгодными», - утверждает Полина Филатова (LondonfoRus).
Переводим деньги
Один из самых популярных на сегодня вопросов от россиян, планирующих покупку за рубежом, – нет ли каких-то трудностей при переводе денег из России за границу. Ведь как ни крути, а международная обстановка сегодня оставляет желать лучшего. Не отражается ли она на гражданах России?
Все опрошенные порталом эксперты заверили нас, что никаких особенных трудностей покупатели из России не испытывают. Евгений Спрингис (Dom International Ltd (london) так описывает процедуру перевода денег.
В Великобритании продавцу напрямую деньги не переводят, все сделки осуществляются через юристов. Сотрудники компании - агенты - сопровождают сделку, но деньги переводятся на специальный клиентский счет у юристов, деньги попадают на счет юристов с стороны продавца только при обмене договоров купли-продажи. Перед тем как юристы со стороны покупателя разрешат перевести деньги для покупки недвижимости на их счет, они должны проверить происхождение средств. Такая проверка называется АМЛ (Anti money loundering), и только когда юристы убедятся в чистоте средств, они разрешат перевести их на счет. Перевод средств при этом должен осуществляться с личного счета покупателя. Наличными расплачиваться не получится ни при каких обстоятельствах.
Как правило, россияне могут без проблем подтвердить происхождение средств, хотя и удивляются самому вопросу. Однако пока ни один из клиентов компании не получал отказа. Любой российский банк переводит средства, но при этом он также запрашивает документы для прохождения валютного контроля. И в этой процедуре ничего сложного нет, если она проходит под контролем юристов. Кто-то использует счета за границей и делает переводы оттуда. Процедура оформления сделки и прохождение проверки АМЛ одинакова для резидентов и для нерезидентов, и нет разницы, где находится клиент. Большинство сделок покупки проходят удаленно, и клиенты, включая местных жителей, не встречаются с юристами и пересылают договоры по почте.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ», добавляет, что для россиян сложность может заключаться в том, что покупка недвижимости обычно не является основанием для получения вида на жительство. Кроме того, предупреждает эксперт, при открытии счета в британском банке требуют загранпаспорт и подтверждение адреса проживания. При этом без счета в банке очень сложно получить это самое подтверждение, то есть получается замкнутый круг. Но банки все-таки справляются с этим.
Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property, считает главной сложностью растущий для клиентов, у которых были накопления в рублях, а платежей предвидится несколько. В этом случае сложно предугадать, какая именно сумма получится «на выходе», к тому же потери происходят в процессе конвертации.
Мы также попросили предположить наших комментаторов, что произойдет, если наши «коллеги и партнеры» все-таки отключат российские банки от системы SWIFT. Однако эксперты практически уверены в том, что этого не произойдет. Но если это все-таки случится, то SWIFT наверняка заменит новая система, - считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru . Но и сейчас помимо SWIFT-переводов имеются другие инструменты, с помощью которых можно оплатить покупку недвижимости, отмечает Оксана Салфали, управляющий директор, компании London Relocation Consultancy-недвижимость в Лондоне . Многие клиенты, покупающие дорогостоящую недвижимость в Великобритании имеют банковские счета в других странах. Многие все еще приобретают недвижимость на имя оффшорной компании, что позволяет сохранить конфиденциальность, соответственно средства переводятся со счетов зарубежных компаний без всяких проблем. Юрий Паньков, старший оценщик швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ более пессимистичен, он полагает, что в случае отключения SWIFT Великобритания рискует потерять крупного и щедрого инвестора в лице России. Видимо, предположим мы, эти прагматичные соображения должны остановить Запад в принятии решений, которые никому не принесут пользы.
Резюме портала
Студенческая недвижимость Великобритании отличается сравнительно низкой ценой, то есть вход на ее рынок возможен для многих инвесторов, и при этом она пользуется спросом и отличается высокой доходностью. Доход от сдачи ее в аренду во многих районах Англии даже превышает доход от сдачи жилой и нежилой недвижимости, в том числе и более дорогой. И кроме того, цены на данный вид жилья сегодня показывают уверенный рост, риски потерь минимальны, а расходы по ее содержанию не так высоки. Например, за счет небольшой стоимости объектов есть льготы по налогу на приобретение недвижимости (гербовый сбор) и подоходному налогу от сдачи недвижимости в аренду. В общем, если правильно выбрать проект и непосредственно сам объект, лучшую сферу для вложения капитала найти на сегодняшний день сложно.
Почему бизнесмены предпочитают инвестировать за рубеж?
С момента распада Советского Союза на территории СНГ сформировалась новая экономическая элита, представители которой сильно отличаются от своих западных партнеров в манере ведения бизнеса. Их особенности связаны не только с молодостью, но и с постоянной политической и экономической нестабильностью в стране, в условиях которой вопрос «Куда вложить деньги?» звучит совсем иначе.
Большая часть состояний на постсоветском пространстве сформировалась в последние 26 лет в условиях крайне непредсказуемой экономики. Политические отношения с США и странами Европы также все это время были нестабильны - в ситуации, когда политики то стимулируют сотрудничество с европейскими партнерами, то создают препятствия, бизнесмены вынуждены постоянно искать способы сохранить свой капитал, а также наиболее безопасные пути инвестиций, максимально независимые от политики.
Эти факторы влияют на формирование основной модели поведения отечественных инвесторов, главным стремлением которых становится гарантия сохранности капитала и его защищенность, в том числе и от государства.
Давление на бизнесменов оказывает и регулярная девальвация национальной валюты, от которой наиболее сильно страдают предприятия, связанные торговыми отношениями с западными партнерами.
Вместе все эти условия по мнению специалистов London Business Group усиливают недоверие к отечественной экономической системе и стимулируют принятие решения инвестировать за рубеж. Такое вложение нивелирует нестабильность отечественного курса и помогает избежать уменьшения капитала из-за высокой инфляции.
При этом большинство обладателей капитала ждут от своих вложений быстрой окупаемости - поэтому стремятся сделать инвестиции с гарантией высокой доходности.
Еще одной отличительной чертой отечественных бизнесменов можно назвать рискованность и интерес к инновациям, финансирование которых, в случае успеха, может принести гораздо большую прибыль, чем вложение в более надежные и традиционные предприятия.
Но все же стоит отметить, что за последние годы инвесторы заметно повзрослели, и теперь мало кто готов рискнуть всем состоянием; на интересные стартапы они все еще готовы тратить значительные суммы, но при этом стремятся сохранить основной капитал в неприкосновенности.
Традиция инвестировать в Европе появилась в 90-е, когда стена, блокирующая выход отечественного капитала за пределы страны, рухнула вместе с распадом самого СССР. В те годы, в условиях полной неопределенности, сформировалась новая элита, которая, приобретая состояние на родине, стремилась надежно сохранить его в странах Старого Света, где финансовые системы были уже давно созданы, проверены временем и гарантировали надежность капиталу.
Несмотря на то, что к настоящему моменту экономики стран, ранее входивших в состав Союза, уже давно сформированы, а в некоторых из них правительства даже начинают создавать препятствия для оттока капитала, инвесторы продолжают рассматривать вариант вложить средства в бизнес за границей как наиболее надежный.
Состоятельные граждане России, Украины и других стран СНГ, являясь миллионерами в первом поколении, в последнее время активно интересуются наиболее надежными способами в будущем передать свой бизнес и счета наследникам. При этом они сравнивают отечественные и европейские законодательства и возможные дополнительные условия, а также интересуются, какие существуют способы обезопасить будущих миллионеров. В данном вопросе многие из них склоняются к варианту инвестировать в Европе, где законодательная система предоставляет более комфортные условия, а риски значительно ниже.
Также, за прошедшее время, инвесторы в массе своей изменили основную модель поведения: они стали реже участвовать в рискованных сделках и вкладывать большую часть своих средств в непроверенные предприятия, несмотря на возможную высокую доходность. Многие из них теперь рассматривают варианты инвестировать основной капитал в готовые и строящиеся жилые объекты, в том числе в немецкую, испанскую, ирландскую и английскую недвижимость, которая в новых условиях воспринимается не как роскошь, а как возможный источник дохода.
Такой новый подход, нацеленный на извлечение стабильной прибыли, связан с изменениями, произошедшими в отечественной экономике – до финансового кризиса государственный банк предлагал высокие процентные ставки по вкладам, благодаря которым состоятельным гражданам не приходилось задумываться о том, чтобы пускать средства в оборот. Но ситуация изменилась, и теперь бизнесменам приходится самостоятельно искать способы увеличения капитала. В этом направлении и специализируется британская фирма Лондонская Бизнес Группа.
Купить недвижимость за границей у London Business Group
Сколько можно заработать, если купить доходную недвижимость за границей?
Экономическую элиту постсоветского пространства условно можно поделить на две группы: топ-менеджеры и владельцы бизнеса, и если первые ставят перед собой долгосрочные цели по сохранению и постепенному увеличению накоплений, то вторые стремятся активно участвовать в развитии предприятий и чаще готовы пойти на риск.
Топ-менеджеры, управленцы государственных и частных предприятий, часто ищут спокойные бизнес-предложения для инвестиций. Они обладают определенным состоянием, которое постепенно увеличивается, но с которым не связана их основная деятельность. По сути, для них нужен аналог сберегательного вклада в банке, только более безопасный и с большей доходностью. Для них наиболее выгодным может стать вариант купить доходную недвижимость в Европе, так как такое вложение не требует постоянного контроля и участия в управлении.
С одной стороны, такое решение гарантирует сохранение капитала в долгосрочной перспективе: на стоимость домов в Испании, Германии или Англии точно не повлияет девальвация отечественной валюты и подобные ей факторы, а с другой, если средства вложить в доходное жилье за границей, то они довольно быстро начнут приносить прибыль.
Но и для владельцев бизнеса вариант приобрести жилой или нежилой объект в Европе, например в Британии, может оказаться привлекательным, как возможность сохранить и увеличить часть капитала. И здесь мы вплотную подходим к вопросу: так сколько можно заработать на недвижимости в Англии?
Британская экономическая система является наиболее стабильной, в сегменте недвижимости на ней практически не сказываются проблемы еврозоны в вопросе волатильности ее валюты. В то же время, английский рынок характеризуется планомерным увеличением стоимости жилых и нежилых зданий. Это связано с тем, что количество иммигрантов и домохозяйств постоянно растет, а территория, доступная для нового строительства, очень ограничена.
В результате, доход от инвестиций в жилую недвижимость может доходить до 30% в год, а сдача в аренду офисных зданий принесет до 10%, но при этом ее себестоимость растет быстрее, чем у жилых объектов.
Кризис, санкции и обострение международных отношений вновь поднимают вопрос: куда выгодно вложить деньги?
Те бизнесмены, для которых вариант инвестировать в жилье в Лондоне или в других городах Европы не кажется привлекательным, сегодня чаще всего вкладывают средства в акции. И если в 2000-е мало кто из клиентов Лондонской Бизнес Группы рассматривал европейский рынок ценных бумаг как реальную возможность увеличить капитал, то теперь ситуация кардинально изменилась.
Новая модель поведения связана не только с увеличившейся финансовой грамотностью, но и с наращиванием капитала - у многих бизнесменов появились свободные средства, которые они готовы вложить в долгосрочные инвестиции.
Также, свое влияние оказывает и геополитическая ситуация. Введение санкций, более настороженное отношение со стороны европейских банков и усилившийся контроль со стороны государства заставляют искать новые ответы на вечный вопрос: куда выгодно вложить деньги?
Современные условия заставляют бизнесменов чаще отказываться от сотрудничества с ненадежными контрагентами и выстраивать более прозрачные стратегии по обороту капитала. В таких условиях вариант вложить средства в надежное дело в Европе через приобретение ценных бумаг становится наиболее комфортным и безопасным, так отвечает одному из главных требований нынешнего времени – прозрачности сделки.
И все же эксперты London Business Group именно сейчас рекомендуют полностью не отказываться от идеи инвестировать в недвижимость, являющуюся, как и ценные бумаги, одним из самых надежных вариантов сохранить и увеличить капитал. С их точки зрения, наиболее грамотным и безопасным будет выбор обоих вариантов инвестиций, чтобы, согласно английской поговорке, «не хранить все яйца в одной корзине».
Персонифицированный сервис
по работе с недвижимостью в Европе
Сопровождение. Управление. Налоговое планирование
Послепродажное обслуживание
15 ЛЕТ РАБОТЫ НА РЫНКЕ
Инвестиции в студенческую недвижимость Великобритании
Студенческий сектор Великобритании развился в зрелую и глобально признанную инвестицию. Проверенная репутация и высокий уровень спроса привели к рекордно высоким показателям инвестиций в студенческую недвижимость в первой половине 2015 года.
В первую половину 2015 года объем инвестиций в студенческую недвижимость Великобритании достиг рекордно высокой отметки в £4,2 млрд, которая на 70% превысила уровень прошлого гола и на 40% предыдущих пиковых значений в 2012 году. Согласно аналитикам зарубежной недвижимости, общий объем инвестиций будет находиться у цифры в £5,5 млрд. в 2015 году. В последние годы наблюдается особенный рост интереса со стороны иностранных инвесторов. Когда инвестиции стали приобретать зрелый характер, ядро инвестиционной деятельности сначала сместилось на частные предприятия, основанные в Великобритании, и рынок прямых инвестиций, а далее - на глобальных институциональных инвесторов.
Рост интереса к студенческой недвижимости Великобритании также поддерживаются позитивным ростом числа студентов. По данным экспертов UCAS, проанализировавших число заявок и заполненных мест в университетах, в текущем академическом году наблюдается соответственный рост в 3,4% и 3,3%. Таким образом, заполнение мест университетов выросло на 16 800 по сравнению с прошлым годом, при этом результат достиг более полумиллиона мест. Но это еще не все. Аналитики UCAS уточняют, что рост студентов, проживающих в Великобритании, вырос на 3,2%, студентов из Европейского союза - на 7,6%, а представителей других стран - на 5,7%. Цифры с легкостью переваливают за предыдущие пиковые значения 2011 года.
Эксперты видят все основания для дальнейшего числа роста студентов. Привлекательность с точки зрения качества образования, соотношения цены-качества, перспектив для дальнейшего трудоустройства и студенческого стиля жизни в университетских городах играют определяющую роль при выборе места обучения.
К одной из отличных возможностей для индивидуальных инвесторов выйти на прибыльный рынок студенческого жилья в Великобритании является новый девелопмент в Ливерпуле
, предназначенный для проживания студентов. Инвестиции в этот проект приносят доход по процентной ставке на вложенные средства с первого дня их вложения и до завершения строительства, и в результате принесут 10% чистого годового дохода, гарантированного на 3 года. 4% на вложенные средства в течение всего периода строительства.
Студенческая недвижимость в этом девелопменте в Ливерпуле представлена современными отдельными апартаментами-студиями, цены на большие квартиры-студии начинаются от £ 67 400. Проект одобрен для как для сдачи в аренду студентам, так и для постоянного проживания.
Все апартаменты будут меблированы. Меблировка включает в себя кровать, прикроватный столик, большой гардероб, полки, телевизор с плоским экраном; также будет проведен интернет. Ванная комната и кухня.
Апартаменты центрально расположены, рядом с университетским кварталом, доступ к объектам инфраструктуры осуществляется непосредственно в самом девелопменте. Комплекс с апартаментами оснащен круглосуточной службой видеонаблюдения и включает в себя современный спортзал, столы для настольного тенниса и для игры в бильярд, помещения для отдыха с LCD телевизорами, кинозал и залы для занятий. Завершение строительства запланировано на сентябрь 2016 года.
Еще к одному интересному предложению на текущем рынке студенческого жилья в Великобритании относится новый девелопмент в Глазго
. Состоящий из почти 500 квартир, проект стоимостью 70 миллионов фунтов стерлингов является самым грандиозным на сегодняшний день. Выгодно расположенный в Вест-Энде, всего в нескольких минутах ходьбы от университета Глазго, 3-м по величине университетском городе Великобритании.
Глазго находится в десятке городов по наиболее выгодным инвестициям в сфере студенческого жилья по рейтингу международных экспертов в сфере недвижимости. В Глазго находятся 6 университетов - больше, чем в любом другой городе Великобритании за пределами Лондона. В них обучаются 80 000 студентов и 60 000 из них не имеют возможности проживать в кампусах. 11 000 иностранных студентов испытывают необходимость в жилье высшего качества.
Новый проект студенческого жилья в Глазго находится рядом с известным университетом, а также со стильными барами, кафе и ресторанами, в районе с живописной викторианской архитектурой. Средняя стоимость квартир составляет £ 170,000. В районе Вест-Энд с почтовый индексом G12 средние цены на жилье на 89% выше, чем в среднем по городу. При этом гарантируются 35% чистой прибыли в течение 5 лет (7% в год начиная с сентября 2016).
Университет Глазго расширяется, этот проект стоимостью 135 млн фунтов нацелен на обновление объектов инфраструктуры для удовлетворения растущих потребностей и укрепления ведущей мировой репутации университета в сфере науки. В университете на сегодняшний день уже обучается 13% иностранных студентов Шотландии, которые приносят 70 млн фунтов стерлингов в местную экономику ежегодно. Это расширение даст университету дополнительно 74 акров в Вест Энде, что эквивалентно 30 домам.
В дополнение к этому многомиллионному проекту расширения университета, также идет реконструкция территории гавани Глазго стоимостью 1,2 млрд фунтов стерлингов, что в результате приведет к застройке 130 акров на протяжении двух миль вдоль водного пути Глазго, в месте слияния рек Клайд и Кельвин. Этот проект даст городу почти 19 000 квадратных футов жилой площади, 13 ресторанов и офисов, гостиниц и развлекательных заведений.
На продажу выставлены более 1600 квартир, характеризующихся 100% заполняемостью. Текущий список ожидания девелоперской компании составляет 2000 студентов.
Если Вас интересуют инвестиции в студенческую недвижимость Великобритании, и мы подробно отвестим на все интересующие Вас впоросы и подберем наиболее инвестиционно привлекательные варианты.
Читайте другие актуальные статьи по инвестициям в зарубежную недвижимость
|
Актуальные тенденции на рынке продажи и аренды недвижимости, формирующие инвестиционный климат центрального Лондона. |
|
|
Обзор сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Лондона: тенденции к расширению географии центральных районов, влияние налоговых реформ, развития различных отраслей экономики и уровня мирового благосостояния на ценообразование. |
Поиск выгодного способа вложения денег приводит многих к мысли о необходимости разместить их в наиболее надёжные инструменты. С этой точки зрения, представляются идеальным способом не только сохранения, но и значительного преумножения средств. Они позволяют уберечь финансовые активы от инфляции, заставят их работать и приносить дополнительный доход.
Недвижимость в Англии
Рынок недвижимости Великобритании традиционно считается одним из самых доходных и предсказуемых, а текущая стадия восстановления экономики после кризиса ещё более повышает его привлекательность. Английский рынок характеризуется выгодным сочетанием нескольких факторов, таких как:
- независимость от основных проблем еврозоны, связанных с волатильностью её валюты;
- хронический недостаток , обусловленным малым количеством свободных земельных участков, притоком иммигрантов и увеличением числа домохозяйств;
- отсутствие налогов на имущество и благосостояние, а также на прирост стоимости недвижимости для нерезидентов;
- минимальные трансакционные издержки по сделкам (всего 3-5% от стоимости объекта).
Эти особенности обеспечивают стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов. Большинство из них считает инвестиции в недвижимость в Англии надёжным и разумным помещением капитала.
Ценовая политика
Согласно исследованиям английского банка Lloyds, цены на недвижимость стабильно увеличиваются с 1994 г. за эти 20 лет они выросли приблизительно в 3,5 раза. Только за I полугодие 2014 г. количество сделок на сумму свыше 1 млн £ в 1,5 раза превысило аналогичный показатель прошлого года, а с 2009 г. их число вообще выросло в 4 раза.
Особенно высокими темпами растёт стоимость апартаментов в фешенебельных районах Лондона. На Кенсингтон, Вестминстер, Челси и Уондсворт пришлось более 21% сделок на семизначную сумму, около половины покупок было совершено в других районах столицы. Следующим по популярности у иностранных инвесторов стал Элмбридж, расположенный в графстве Суррей. Цены на недвижимость в крупных английских городах, разумеется, ниже, чем в столице, но гораздо выше европейских.
Возможности инвестирования
Сегодня на английском рынке недвижимости представлены тысячи разноплановых объектов, поэтому многим владельцам капитала сложно самостоятельно разобраться в преимуществах того или иного предложения. Рекомендации экспертов относительно правил подбора оптимального варианта обычно сводятся к необходимости определиться с целью инвестирования и, исходя из неё, подбирать подходящую недвижимость. Наиболее перспективными с точки зрения вложений является такие инвестиции в недвижимость в Англии , как:
- Квартиры в новостройках центральной части Лондона на ранней стадии строительства привлекательны минимальным отвлечением средств и обладают отличным потенциалом роста стоимости. При покупке объекта за 2–3 года до его сдачи инвестор фиксирует цену в контракте, но оплачивает лишь 10–20% его стоимости. Остальная сумма вносится после его сдачи в эксплуатацию, а право на перепродажу недвижимости сохраняется.
- Квартиры и дома Большого Лондона отличаются высокой ликвидностью и стабильно дорожают примерно на 10% в год.
- в столице и крупных городах (Йоркшире, Бристоле, Манчестере, Шеффилде) с целью последующей сдачи в аренду. Она ежегодно приносит до 10% дохода и постоянно растёт в цене.
- Торговые центры и магазины, расположенные в районах растущей деловой активности или планируемого переустройства. Показатели прироста стоимости такой недвижимости значительно превышают средний уровень, однако существует риск выбора неудачного места расположения точки.
Нерезидентам в Англии предоставляется ипотека, размер которой достигает 70% стоимости жилья. Обычно по ней выплачиваются только проценты, а основной долг гасится при продаже объекта. Исходя из таких условий, прибыль от аренды обычно покрывает ежемесячные процентные платежи и расходы на содержание недвижимости. При благоприятной ситуации, ежегодный доход от инвестиций может достигать 30%.
Вообще говоря, сбалансированная экономическая политика правительства приводит к тому, что практически любые инвестиции в недвижимость в Англии оказываются выгодными. Например, доходы от сдачи в аренду варьируются от 4,5% в центральной части Лондона и 5–6% в других районах столицы до 6–7% в крупных городах страны.
Очевидно, что вложение в недвижимость Великобритании является грамотным и продуманным инвестиционным решением. Благодаря стабильному росту стоимости объектов и сбалансированной экономической политике правительства страны, постоянно растет, следовательно, в долгосрочной перспективе прибыль инвесторов может оказаться весьма значительной.
В последнее время вновь активизировалась активность агентов, предлагающих приобрести "британскую недвижимость". О том, чем это может закончиться, читайте в моей статье трехлетней давности.
Оригинал взят у в
За последний месяц уже дважды от разных людей услышал, по сути, одну и ту же (с легкими вариациями) любопытную историю про «инвестиции в недвижимость Великобритании».
У меня нет никакого желания ни судиться с кем-либо, ни даже спорить с кем-либо, поэтому история будет без названий и фамилий. Цель этой статьи вовсе не в том, чтобы кого-то-там разоблачать или предостерегать от общения с конкретными фирмами. Цель статьи – на примере этих историй поговорить о некоторых важных принципах инвестиций. Как гласит старинная пословица, «Корабль на мели – моряку маяк».
Одна фирма с британским названием несколько лет назад вышла на российский рынок и стала предлагать инвестировать в недвижимость Великобритании. Для поиска инвесторов фирма активно налаживала сотрудничество как с инвестиционными консультантами, так и с агентами по недвижимости, выплачивая продавцам щедрые комиссионные.
Объектами инвестиций выступали, в основном, довольно нетрадиционные варианты недорогой недвижимости Великобритании – парковочные места, склады самообслуживания, студенческие общежития и т.д. Инвесторам предлагалось приобрести данные объекты недвижимости по договору долгосрочной аренды. И сразу же сдать эти объекты в субаренду британской управляющей компании. Фирма брала на себя управление приобретенной недвижимостью в интересах инвестора, гарантируя (!) доходность инвестиций в размере 8% годовых в фунтах стерлингов.
Вопрос о том, почему же сами британцы не спешат вкладываться в столь выгодное предложение, и почему фирма предпочитает привлекать деньги в далекой России, у инвесторов почему-то не возникал.
Был, однако, один нюанс: срок гарантированных выплат по инвестициям составлял два года. Якобы потому, что в будущем эта доходность может еще возрасти. Но это были лишь не подкрепленные договором обещания-прогнозы. А срок гарантированной доходности составлял два года. На этот нюанс инвесторы предпочитали не обращать внимания. Рекламные статьи также обещали инвесторам, что вложения будут ликвидными, и они в любой момент смогут продать объект недвижимости другим инвесторам, либо арендаторам.
Недвижимость регистрировалась на имя инвестора, инвестор получал официальный документ от земельного кадастра Великобритании.
При самом неблагоприятном развитии событий (например, при банкротстве управляющей компании) инвестор оставался собственником объекта недвижимости с правом самостоятельно пользоваться им или сдавать его в аренду.
Также инвесторам говорили, что британские налоги на недвижимость и доходы, полученные от сдачи ее в аренду, в данном случае будут отсутствовать.
У желающих инвесторов была возможность на месте посмотреть на объекты инвестиций.
Красиво выглядит предложение, не правда ли?
Неудивительно, что на него купились многие обеспеченные россияне, вложив довольно крупные суммы в британскую недвижимость. Дополнительным аргументом «за» было то, что в течении двух лет доходность по ставке 8% годовых в фунтах стерлингов действительно выплачивалась, что служило важным подтверждением привлекательности предложений фирмы. За эти два года довольные инвесторы успевали рассказать множеству своих друзей и знакомых о замечательном варианте инвестиций.
А через два года... сказка закончилась. Фирма уведомила инвесторов, что их объекты недвижимости больше не пользуются спросом у арендаторов. Поэтому управляющая компания перестает выплачивать инвесторам какое-либо вознаграждение.
Если инвесторам это не нравится, то они, разумеется, всегда могут продать эту недвижимость кому-либо еще. Вот только как найти покупателя, находясь при этом в России? И кому нужна недвижимость, которая не приносит дохода?
Разумеется, обращаться к российскому консультанту в этой ситуации - толку мало, помочь они ничем не смогут. :) Одно дело – продавать и обещать золотые горы, другое дело – отвечать за свои обещания.
В довершение ко всему инвесторам пришло письмо от британских налоговых органов с требованием заполнить и подать налоговую декларацию. Нет, налогов там и в самом деле, вроде бы, возникнуть не должно, как и было обещано. А вот налоговую декларацию в британские налоговые органы, как оказалось, подавать все равно надо. Невыполнение этого требования влечет серьезные штрафы. Как правильно подать декларацию людям, не разбирающимся в английских законах? Представители фирмы рекомендовали для этих целей обратиться к британскому бухгалтеру. И даже дали контакты. Все бы ничего, да только гонорар британского бухгалтера... оказался примерно равным доходу инвестора, полученному от от этих инвестиций за предыдущие пару лет.
Что же произошло? Да просто российским инвесторам таким затейливым образом спихнули неликвид.
В этой ситуации примечательно то, что с юридической точки зрения британская фирма полностью выполнила все свои обязательства: недвижимость приобретена, зарегистрирована на имя инвестора, два года выплачивалась обещанная доходность. А то, что дальше инвестор остался с никому не нужным неликвидом – так это уже его инвестиционные риски.
Эта история имеет сразу несколько уроков.
Во-первых, иностранное имя фирмы не защищает вас абсолютно ни от чего. Прохиндеев за рубежом ничуть не меньше, чем в России.
Во-вторых, в любых инвестициях чрезвычайно важно иметь стратегию выхода. Вложить деньги – дело нехитрое. Вот вернуть их с прибылью – гораздо сложнее.
В-третьих, если вы плохо знакомы с законодательством страны инвестирования, то его требования могут оказаться для вас неприятным сюрпризом.
В-четвертых, любые устные или даже письменные обещания (но не оформленные юридически) не стоят ничего.
В-пятых, большинство консультантов, воодушевленно рассказывающих вам про перспективы инвестиций, исчезнут при возникновении проблем. И ничем не смогут вам помочь.
(В-шестых напишу в скобках, для своих коллег-консультантов: ребята, не лезьте продавать то, в чем не разбираетесь! Когда-нибудь это может вылиться для вас в большую проблему).
И, пожалуй, самое главное: эффективные инвестиции в «реальные» активы – бизнес, недвижимость и т.д. – невозможны без полного погружения инвестора в сделку. Такие формы инвестиций не предусматривают никаких гарантий и мер защиты инвесторов, которые иногда бывают в формах коллективных инвестиций через банки, инвестиционные фонды и т.п. Ни громкое имя фирмы, ни наличие инвестиционного консультанта не защищают вас от ошибок и обмана.
Может ли недвижимость приносить доход? Конечно, может. Вот только для этого вы должны полностью контролировать все этапы сделки, находиться внутри сделки, а не верить пустым обещаниям.
