Как правильно должен быть оформлен таунхаус. Таунхаусы: что нужно знать при покупке
1. Можно ли построить 3-4 таунхауса на 15 сотках земли под ИЖС.
1.1. Нет. Не сможете. Потому что земля ИЖС
1.2. Здравствуйте
Нет, нельзя
максимум 2
1.3. Ни одного нельзя, если строго следовать букве закона. Таунхаус - это многоквартирный дом.
2. Хочу купить таунхаус на три семьи на земле ижс, какие документы должны быть?
2.1. Свидетельство о праве собственности на землю и дом, кадастровые паспорта.
3. Хочу купить таунхаус на земле ИЖС
Какие последствия могут быть?
3.1. Подобное строение может быть снесено по решению суда.
3.2. Обычно это совместная собственность,поэтому прописка и продажа возможна только с согласия всех собственников
4. Купили таунхаус (земли ИЖС), теперь хотим продать, но выяснилось, что земля под ним в собственности у застройщика. Когда застройщик покупал землю, то брал под нее ипотеку, а залогодержателем сделал меня. В базе Росреестра теперь висит обременение в мою же пользу, что отпугивает потенциальных покупателей. Как снять обременение? Спасибо.
4.1. Добрый день! Можно через суд снять обременение!
5. Имеется 4,5 земли под сельское хозяйство. На ней стоит таунхаус на 5 блоков. На нашей земле соответственно 1 блок. Дом не строили, купили уже в таком виде. Документы только на землю. Что бы оформить дом, надо перевести землю в ижс. А администрация разрешение не даёт, потому что меньше 6 соток. И что нам делать, скоро начнут штрафовать за то, что дом незаконно стоит.
5.1. Наталья, Добрый вечер! Мой Вам искренний совет - избавляйтесь как угодно, пока не поздно. Штрафовать начнут - это полбеды. Могут и не штрафовать вовсе, а сразу с иском в суд о сносе незаконной постройки. У меня было такое дело недавно. До Верховного суда дошли, без толку - снести и всё тут. Хотя люди покупали именно жильё - оформленное в Росреестре (просто администрация и росрестр не доглядели). Печально!
6. Я хочу построить таунхаус для последующей продажи квартир в нем. для этого я планирую купить участок с коммуникациями в подмосковье. Надо мне покупать участок ижс или просто участок с коммуникациями? Надо ли оформлять ип?вижу объявления о продаже участков в подмосковье за 12 тыс руб за сотку. Не мошенники ли это? можно ли так дёшево купить участок? Сколько минимально соток земли потребуется купить для строительства таунхауса? Что лучше-таунхаус построить или мкд?
6.1. Добрый день! Главное, чтобы было назначение ИЖС! А прежде чем купить нужно участок проверить, чтобы знать мошеники или нет!
6.2. Назначение ИЖС.
Кстати вы вообще можете сами выбрать участки и в разных районах области и взять их в аренду у муниципалитета, а потом приобрести за 1-1,5 % от кадастровой стоимости.
Вообще такие вопросы обсуждаются индивидуально.
7. У меня такой вопрос. Многоквартирный дом построен на земле под ИЖС. Шесть квартир в долевой собственности тип строения таунхаус. У нас есть возможность разделится и получить индивидуальный номер квартиры?
7.1. Нет, это исключено.
Так как это самовольное строительство, подлежащее сносу..
8. Куплен таунхаус на земле по ИЖС. В документах числится как квартира с выделенной долей земли. Является ли это законным? Если нет как можно изменить документы?
8.1. Добрый день, уважаемый посетитель!
Вполне законно в рассматриваемом случае
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!
8.2. На земле под индивидуальное жилищное строительство могут быть только индивидуальные дома. Если документам у вас квартира то значит дом многоквартирный. В настоящее время юридический статус таунхауса четко не определен.
9. Таунхаус на 2 хозяев в общей долевой собственности по 1/2 доли у каждого хозяина. Входы отдельные, забор, земля 8 соток так же в общ долевой по 1/2 доли, назначение: ижс. Хотим вывести из долёвки и получить каждый свидетельство на отдельную часть дома и участок, прилегающей к нему в индивид собственность. Как быть? Оба собственника согласны на выдел в натуре. С чего начать сборы для суда?
9.1. Доброго времени суток! Заключайте между собой письменное соглашение согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ и определяйте доли для себя.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
Не будут ли задеты имущественные права владельца таунхауса, какие факторы следует учесть перед покупкой, в чем быть уверенным, к чему готовым - ответы на эти и другие вопросы регулярно будоражат умы покупателей.
На сегодняшний день по закону земля под , бизнес класса или люкс может быть оформлена двумя способами: участки находятся в общедолевой собственности или оформляются в собственность индивидуальную. Как правило, тип оформления зависит от ряда факторов, будь то принципиальная политика девелопера, или концепция застройки. И у первого, и у второго варианта есть свои сильные и слабые стороны. Рассмотрим каждый более подробно.
Если мы имеем дело с первым вариантом, можно быть уверенным, что в будущем поселок сможет сохранить свою архитектуру, не появятся высокие разномастные заборы и не возникнут проблемы, связанные с дележкой наделов вплоть до сантиметров. Чаще всего такой тип оформления имеет место в случае с поселками таунхаусов эконом-класса.
Участки у таунхаусов могут быть и не оформлены в собственность хозяев жилья и по другим причинам. Если поселок находится черте города, например, в Москве, земля, как правило, государственная, а застройщик ее арендует на длительный период и собственникам жилья не продает.
Загородные таунхаусы, находящихся за чертой города, оформляются проще, как коттеджи в поселках, когда покупатель получает собственность на землю и собственность на дом.
Рассмотрим второй вариант. Земля под таунхаусом и прилегающая к нему территория оформляются в индивидуальную собственность. На таком участке можно обустроить большую парковку, детскую площадку, баню или даже бассейн - смотря какая площадь. Таким образом, каждый собственник квартиры-секции владеет своим куском земли, который он купил вместе с жильем. Как бы то ни было, по законодательству земля, расположенная непосредственно под зданием, принадлежит собственникам секций в блокированном доме, и если это не так, собственники таунхаусов могут решить вопрос, подав коллективный иск в суд.
Жилищное законодательство, вступившее в силу в 2005 году, гласит, что на праве общей долевой собственности жителям многоквартирного дома принадлежит «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке» (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Поэтому землю можно приватизировать и, несмотря на то, что в законах говорится о городском жилье, российское законодательство применимо и для россиян, живущих за городом, а термин «многоквартирный дом» вполне применим и к малоэтажной застройке.
При этом ни застройщик, ни муниципальная власть не могут построить на территории «случайный» объект - при строительстве поселка утверждается градостроительная документация, в которой предусмотрены определенные стандарты по придомовой территории, обход которых невозможен. Кстати, того же правила должны придерживаться собственники, даже приватизировавшие землю, ведь градостроительная документация соблюдается всеми сторонами.
Все условия будут зависеть от документации по планировке территории (ППТ), где прописываются основные моменты. Если девелопер пытается изменить ППТ, должны быть проведены публичные слушания, на которых местные жители выражают свою позицию.
При несоблюдении этих условий жители могут обратиться с жалобой в районную администрацию, а также в местное управление архитектуры и градостроительства. В этом случае появившаяся с проверкой инспекция потребует у застройщика разрешение на строительство и, не получив такового, сможет приостановить стройку.
Таким образом, проанализировав все имеющиеся сведения о возможностях владельца таунхауса в отношении земельного участка, можно сделать вывод, что, даже не имея права собственности на надел, хозяин секции обеспечен надежными законодательными правами, попирание которых девелопером наказуемо. Поэтому не стоит смущаться пункта «долевая собственность на землю», ведь если рассматривать его с точки зрения собственной выгоды, становится ясно, что он может принести немало положительных моментов в виде стабильности и единой архитектурной концепции.
Таунхаусы – один из самых популярных форматов загородного жилья. Но при этом и один из самых проблемных. При их строительстве должны соблюдаться ряд жестких условий. Иначе право собственности не оформят, а дом могут снести.
Всего за два года в пригородах Петербурга сформировался рынок таунхаусов – на сегодняшний день продажи идут примерно в 60 проектах. Это более пяти тысяч блок-секций. При этом, что любопытно, в действующем законодательстве понятия «таунхаус» не существует вовсе. Возникает вопрос: а что же мы, собственно, покупаем?
Таунхаус или квартира?
В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.
Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».
Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».
Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.
ИЖС – не приговор?
А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что...
На сегодняшний день одним из популярных типов недвижимости становятся таунхаусы, которые возводятся на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Что такое таунхаус? Это жилой дом, этажность которого обычно не превышает 2-3 этажа. Дом разделен на секции: каждая секция - это отдельная, многоуровневая квартира.
Таунхаусы пришли в Россию из Европы и США. Если вы окажетесь в Англии, вы увидите целые спальные районы, состоящие из таунхаусов. На территории России первый таунхаус был построен в 1995 году неподалеку от Москвы. С начала 2000-ых годов в стране наблюдается «коттеджный бум»: многие жители больших городов устают от суетливой городской атмосферы и перебираются за город в индивидуальные коттеджи или в таунхаусы.
Как выглядит современный таунхаус?
На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области таунхаусы растут как грибы. Многие строительные компании занимаются созданием пригородных коттеджных поселков, которые состоят из коттеджей, таунхаусов и дуплексов.
Современный таунхаус - это комфортабельное здание, в котором запроектировано несколько квартир. Обычно застройщики возводят таунхаусы из газобетона или кирпича. Каждая квартира в таунхаусе имеет собственный выход на улицу, а также небольшой палисадник. Площадь земельного участка составляет от 0,6 до 3 соток.
Большинство застройщиков возводят таунхаусы со стандартной планировкой. На первом этаже квартиры располагаются общие зоны: кухня, гостиная, столовая, прихожая, кладовая и гостевая ванная комната. На втором и третьем этажах обычно располагаются приватные зоны: спальни, детская, ванные комнаты владельцев дома, гардеробные, балконы и террасы. В большинстве таунхаусов к каждой квартире прилегает гараж, рассчитанный на одно/два машиноместа. В современных таунхаусах также может быть устроена собственная котельная в подвале или в цокольном этаже.
Как выбрать таунхаус?
На сегодняшний день многие строительные компании занимаются возведением таунхаусов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В Петербурге застройщики пытаются создать элитные районы, сочетающие в себе прелести жизни за городом с городским уровнем комфорта. Так появились коттеджи и таунхаусы в Коломягах, в Озерках и рядом со станцией метро «Удельная». По сути, таунхаусы в черте города - это элитное жилье, стоимость которого может быть очень высока.
В Ленинградской области с таунхаусами дело обстоит сложнее. Многие застройщики возводят таунхаусы в своих коттеджных поселках. Но насколько правомочны их действия? Мошенников на рынке недвижимости всегда много, а недобросовестных застройщиков - еще больше. Портал «Невастройка. Загородная Недвижимость» решил собрать воедино все, что нужно знать покупателю таунхауса.
Статус земли
Во-первых, при выборе таунхауса стоит обратить внимание на статус земли, на которой ведется жилищное строительство. Сейчас в Ленинградской области распространены следующие аббревиатуры: ИЖС, МЖС, ДНП.
Земли под ИЖС
ИЖС - это земли, предназначенные под индивидуальное жилое строительство. То есть, на этих землях можно строить только индивидуальные дома: загородные дома и коттеджи. На такой земле не должно быть таунхаусов, дуплексов, и тем более, многоквартирных домов. Многие недобросовестные застройщики предлагают покупателям таунхаусы на землях ИЖС, заявляя, что после окончания строительства переведут земли в другой статус. Эти заявления чаще всего настолько легковесны, что им не стоит верить. Такой застройщик соберет деньги, построит дома, а вопрос с переводом земли в другой статус оставит на жильцов новых домов.
Стоит отметить, что перевод земель из одного статуса в другой - очень сложное и муторное занятие. Особенно, если на этих землях уже что-то построено. Поэтому тем, кто решился покупать таунхаус, построенный на землях ИЖС, нужно быть готовым к тому, что придется потратить многое времени и нервов на изменение статуса земли. Следует также помнить, что суды имеют право решить, что строительство на землях ИЖС велось незаконно. В таком случае, недвижимость, построенная на землях ИЖС, может подлежать сносу. И в таком случае, покупатели не получат ни денег, ни жилья.
Тем не менее, у застройщиков есть возможность построить таунхаусы на землях ИЖС. Застройщик обязан оформить каждую секцию таунхауса как индивидуальный жилой дом. В таком случае размер участка, предназначенного под одну секцию таунхауса, будет ограничен «Правилами землепользования и застройки». По такому пути пошли застройщики коттеджного поселка , которые вынуждены строить блокированные дома и секции таунхаусов на участках площадью не менее 1,5 соток.
Кроме того, следует отметить, что таунхасы, оформленные как индивидуальные дома, будут строиться с некоторыми ограничениями. Например, у таких домов не должно быть общедомового подвала или чердака. Или инженерные коммуникации должны быть отдельно заведены в каждую секцию таунхауса.
Земли под МЖС
МЖС - это земли, предназначенные под малоэтажное жилой строительство. На этих землях могут быть построены многоквартирные жилые дома, этажность которых не должна превышать 3 этажей. Именно эти земли отлично подходят для строительства таунхаусов, дуплексов и малоэтажных загородных домов, состоящих из нескольких квартир. Для примера можно привести коттеджный поселок , который строится на землях МЖС.
При покупке таунхауса, стоящего на землях МЖС, следует обратить внимание на этажность. Если застройщик заявляет, что строит трехэтажные дома + мансарда, будьте готовы к проблемам. Этажность зданий на землях МЖС не должна превышать 3 этажа: мансарда будет считаться как четвертый этаж.
Земли под ДНП
ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Земли ДНП предназначены для строительства дач и летних домиков. Тем не менее, сегодня на территории ДНП часто возводятся целые коттеджные поселки с таунхаусами и дуплексами.
Дело в том, что в ДНП используется упрощенная схема строительства. Например, никто не может запретить вам строить комфортабельный загородный дом на землях ДНП. С друго й стороны, все же таунхаусы - это многоквартирные дома, которые на землях ДНП строить не рекомендуется. Единого мнения насчет строительства дуплексов и таунхаусов на территории дачных некоммерческих партнерств не существует. Поэтому мы рекомендуем покупателям обращать внимание на наличие разрешения на строительство у застройщика. Если есть разрешение на строительство таунхаусов на землях ДНП, то значит, застройщик смог узаконить свой проект. Если такого разрешения нет, то вы рискуете остаться ни с чем.
5 золотых правил покупки таунхауса
Мы разработали 5 правил покупки таунхауса, которые помогут нашим читателям приобрести легитимную недвижимость и не потерять деньги:
Таунхаус должен находиться только на землях МЖС;
У застройщика должна иметься вся разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство);
Стройплощадка не должна представлять собой чистое поле;
Выбирайте застройщика, который уже реализовал несколько проектов в Ленинградской области;
Не бросайтесь на цены, которые не соответствуют рынку загородной недвижимости.
Дом, имеющий все признаки многоквартирного, но возведенный в неподобающем ему месте – эта тема, к сожалению, весьма «популярна» в последнее время. Общественный резонанс ей придают действия властей – принимаются судебные решения о сносе подобных строений, некоторые из данных решений приводятся в исполнение. Крайними же оказываются владельцы квартир: они не только не получают никаких компенсаций за утраченное имущество, но часто еще и обязаны оплатить судебные издержки и расходы на снос.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Сначала семь, а дальше больше
В поисках ответов на интересующие нас вопросы мы по традиции обратились к законам. Поначалу все было просто: у земель имеется целевое назначение. «Данному вопросу посвящена ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса (ЗК) РФ, - говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент»
. – Всего категорий семь, причем, как отмечает Юрий Маклецов, член совета директоров – управляющий партнер Kaksad Family
, в Московской области все они представлены:
– земли сельскохозяйственного назначения;
– земли поселений;
– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
– земли лесного фонда;
– земли водного фонда;
– земли запаса».
Однако при дальнейшем погружении в проблему понимаешь, что все значительно сложнее. Внутри каждой категории существуют еще и виды разрешенного использования. «По закону собственник имеет право назначать любой вид разрешенного использования (в рамках категории земли), - объясняет Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка» . – С этим обстоятельством связаны запутанные истории и юридические коллизии: собственник может назначить вид использования, но должен действовать в соответствии с Градостроительным кодексом».
Для строительства жилья вроде бы идеально подходит категория «земли поселений». Но здесь, обращает внимание Михаил Кондырев, видом разрешенного использования может быть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а может - и строительство многоэтажного жилья (этажность которого также возможна разная). Эти нюансы регулируются правилами застройки и землепользования, принимаемыми районными властями.
То, что данный предмет, мягко говоря, непрост, подтверждает и Ирина Суслова, юрист компании «Century 21 Римарком» . По ее словам, в соответствии с Классификатором видов использования земель (утвержден Приказом Росреестра от 12.10.2011 N П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости») всего существует 188 видов использования земельных участков.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства, продолжает эксперт, может быть следующих видов:
- основные виды разрешенного использования,
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.
…Вывод, который автор смог сделать из всей этой «науки», оказался не слишком утешительным: «дело это в высшей степени сложное и запутанное» (copyright д-ра Ватсона из культовой советской экранизации рассказа «Пестрая лента»), разобраться во всех хитросплетениях обычному человеку нереально. Что ж, было бы иначе – не было бы такого количества скандалов со строительством «неправильных» объектов на дачных шести сотках…
Избирательная строгость
Попробуем зайти с другой стороны – спросим о том, что встречается в реальной жизни. У нас, то есть в Москве и Московской области. Картина, нарисованная экспертами, тоже «порадовала» разнообразием. «У нас не Камчатка, поэтому вы не встретите охранной территории вокруг вулкана, - обнадеживает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-недвижимость»
. – Но даже на таком небольшом и урбанизированном клочке земли, как Москва (это только одна категория – земли населенных пунктов), присутствуют абсолютно все виды разрешенного использования. Есть река (водоохранные земли), Тимирязевские поля (сельхозпроизводство), жилая застройка, промышленные и оборонные предприятия – все, что угодно».
Как же все это используется? «Возьмем, к примеру, водоохранные земли, - говорит Алексей Сенчук. – Это территории, покрытые водой. И прибрежная полоса – зона отчуждения (15-20 м), которая может принадлежать только государству. И ничего, кроме причалов на ней строить нельзя. Та же самая ситуация с лесным фондом. Однако эти территории можно взять в аренду и, пройдя долгие согласования, построить рекреационную зону – прогулочные зоны, аллеи и прочее».
Насколько известно автору, на этом строится самая распространенная схема «освоения» прибрежных территорий. Сначала возле озера и реки (но дальше прибрежной зоны отчуждения) строится дом отдыха или пансионат. Затем – уже у самого берега, там, где строить нельзя, – возводится нечто, что по документам выглядит как «беседки» или «места для шашлыков». На деле же это полноценные жилые строения…
Аналогично и с тем, с чего мы начинали свой рассказ – «высотками на сотках». В садовом поселке (это с юридической точки зрения земли поселений, только с разрешенным использованием ИЖС) возводится дом в 3-4 этажа. Выделить в нем квартиры юридически невозможно – так что продавец выделяет доли , которые и продает желающим.
…Все подобные схемы при всем их видимом разнообразии объединяет одно: они жизнеспособны ровно до той поры, пока надзирающий за соблюдением законности чиновник по каким-то причинам не обращает на происходящее внимание. Если обратит, то ничего не стоит понять, что «беседка» с водопроводом и газовым отоплением – это никакая не беседка. А дом, в котором проживает 20 посторонних друг другу семей, никак не влезает в категорию ИЖС, т.е. индивидуального жилищного строительства.
Что дальше?
Ответ на вопрос «Что будет, если нечто построено в «неправильном» месте?», к сожалению, известен. В Гражданском кодексе РФ есть ст. 222, которая называется «Самовольная постройка». Она подлежит сносу (причем самим осуществившим ее строительство лицом либо за его счет). И лишь суд в некоторых случаях может признать право собственности на самовольную постройку.
«Уже пошел процесс судебных разбирательств и последующего сноса многоквартирных домов на землях ИЖС. Но это самые «отъявленные» случаи, зачастую мошеннические. На самом деле, такая же участь может коснуться и поселков таунхаусов, построенных на землях ИЖС. Так как таунхаусы, согласно действующему законодательству, тоже многоквартирные дома, так «многоквартирность» определяется количеством секций две и более», - замечает Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок).
«Такая постройка может просуществовать довольно долго, пока не будет обнаружена: здесь не будет применяться правило о том, что за давностью лет или владения она будет сохранена (хотя в других случаях «приобретательная данность» может стать основанием для признания за собственником права собственности)», - комментирует ситуацию Алексей Сенчук («ИНКОМ-недвижимость»).
Первый вопрос, который рассмотрит суд, – на основании чего постройка возведена? Даже если участок земли находится в собственности, но земля предназначена для садоводства – , скорее всего, будет признан незаконно возведенным и подлежащим сносу. С другой стороны, если застройщик не нарушил ничьи права – суд может вынести решение признать право за собственником. «Громкие дела про снос – это как раз те случаи, когда среди малоэтажной застройки возводились многоэтажки на 40 квартир, на земле для этого не предназначенной, - продолжает Алексей Сенчук. – Здесь налицо не только нарушение законодательства, но и нарушение прав всех граждан, кто живет поблизости. Решение о сносе, таким образом, становится неким сигналом рынку: терпеть такое власти не будут.
Отсюда и громкие скандалы, в том числе освещенные в СМИ. И вряд ли можно избежать разбирательства, дав взятку».
«Не виноватая я!»
Многие покупатели «сомнительных» квартир пытаются построить свою защиту на том, что возводили эти строения не они, а совершенно другие лица. А сами они ничего не знают и являются «добросовестными приобретателями» (слова эти к месту и не к месту используются сегодня на рынке всеми). К сожалению, в нашей ситуации это не очень поможет.
«Самовольность постройки и признание покупателя добросовестным приобретателем – это два отдельных вопроса, - объясняет Алексей Сенчук. – Суд может вынести решение, что покупатель добросовестный. По документам, на основании которых было приобретено жилье, суд установит его стоимость и вынесет решение о том, что продавец должен возместить приобретателю указанную в договоре сумму. Но в реальности застройщика найти очень сложно, и у него может не оказаться денег. Так что решение суда – это один вопрос, а его реализация в дальнейшем – другой».
Впрочем, есть и другой вариант развития событий, более гуманный, о нем говорит Илья Дискин («Фламандия eco village»): «Власти зачастую идут на узаконивание многоквартирных домов, требуя от нынешних владельцев, например, решить вопрос с нехваткой электрических мощностей (оплатив сетевой компании соответствующие работы) и т.п.». То есть власти меняют вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» на «малоэтажное жилищное строительство».
Мы не станем призывать никогда и ни при каких обстоятельствах не нарушать закон – как известно из Нового Завета, кидаться камнями может только тот, кто сам без греха, а таковые обычно в большом дефиците. Но напомним, что для нарушения закона потребна хитрость, информированность и дружба с сильными мира сего. Все это может наличествовать у человека, который продает вам «квартиру» в пятиэтажном доме в дачном товариществе, но не быть у вас. Так что не удивляйтесь потом, почему власти совершенно не замечали незаконную стройку, когда она велась – но сразу заметили, когда собственником стали вы.
А рекомендации – они простые. Не гоняться за дешевизной (если все квартиры вокруг стоят 2,5 - 3 млн, то предложение за 1, 2 – это неспроста). Изучать документы. А лучше – обратиться за помощью к профессионалам. Риелторы обычно хорошо знают, кто что продает и чей товар – гниль…
