Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Как правильно сдать комнату в коммунальной квартире? Сдача комнаты в коммунальной квартире

Наша статья расскажет читателю как сдать комнату в аренду правильно, при этом не нарушить закон и не попасть на уловки мошенников. Мы рассмотрим различные вариант сдачи жилья, способы поиска клиентов и урегулирование вопроса налоговых выплат.

Кому выгодно сдавать и снимать комнату

Съем отдельной квартиры сегодня обходится дорого. Позволить себе подобное «удовольствие» сможет не каждый. Поэтому, многие граждане заинтересованы в аренде только одной комнаты. При этом, они согласны на проживание с владельцем квартиры или другими квартиросъемщиками. Подобные предложения крайне актуальны для студентов и иногородних жителей, приехавших на работу.

Сдавать одну комнату в квартире также выгодно, как и снимать ее. Проживая на большой жилплощади, владелец может занимать лишь одно помещение, а остальные пустовать. Так зачем же платить коммунальные услуги в полном объеме? Можно сократить данные расходы, сдав свободные комнаты, при этом заработав хорошие деньги.

Сдачей комнат, как правило, занимаются одинокие пенсионеры. Реже предприимчивые граждане, владеющие несколькими объектами недвижимости. Для них, арендная плата становится отличным дополнением к пенсии или заработной плате.

Способы сдачи комнаты в аренду

Существует два способа сдачи комнаты в аренду:

Через агентство недвижимости.
Самостоятельно.

Риелтор поможет не только найти подходящего квартиросъемщика, но также уладить документальные нюансы аренды. Собственнику квартиры понадобится заключить договор с клиентом, типовые бланки заполнят и заверят сотрудники агентства недвижимости. Так, договор примет официальную форму. В дальнейшем, при условии оформления документа на срок более одного года, его потребуется зарегистрировать в Росреестре. С этим также помогут риелторы.

Большим недостатком обращения в агентство недвижимости является необходимость оплаты их услуг. Как правило, она состоит из отдельных частей. Одна подразумевает поиск клиента, другая – заключение договора, третья – помощь в регистрации сделки в Росреестре. Стоит ли обращаться за данными услугами и переплачивать, если можно уладить все вопросы самостоятельно, решать только собственнику квартиры.

Как сдать комнату самостоятельно

Поскольку желающих снять комнату без обращения в агентство недвижимости много, найти подходящего клиента будет несложно. С этой целью достаточно сделать фотоснимки помещения и разместить объявления на электронной или обычной доске. Не исключено использование тематических пабликов в соцсетях.

Подавая объявление следует предоставлять только достоверные данные. В обязательном порядке необходимо указывать отдаленность от станций метро и автобусных остановок, наличие поблизости учебных заведений, магазинов и парков.

В процессе устных договоренностей с клиентом, необходимо обсудить:

Сроки сдачи комнаты в аренду.
Ежемесячную оплату.
Взнос платы за последний месяц.
Правила пользования общим имуществом.
Прочие, важные для обеих сторон сделки, моменты.

После устных обсуждений, сторонам следует заключить договор. Посмотреть его образец и скачать пустой бланк можно бесплатно в интернете.

Далее перед владельцем встанет один важный вопрос: сдавать квартиру официально или в обход закона. В первом случае, регистрировать договор аренды не понадобится, как и оплачивать налоги. Однако, здесь необходимо учитывать риски. В случае выявления незаконной сдачи недвижимости, собственнику придется заплатить штраф и налоги, рассчитанные за предыдущие периоды.

Официальная сдача квартиры будет подразумевать регистрацию договора в Росреестре. Если владелец не хочет этого делать, он вправе заключить контракт на 11 месяцев, а после его окончания подписать с арендателем новый документ. Таким образом, можно немного обойти закон.

При официальной сдаче комнаты следует учитывать, что квартира должна быть приватизированной и принадлежать арендодателю на правах собственности. Сдача муниципального жилья невозможна. Если квартира принадлежит нескольким владельцем, для легализации сделки потребуется предоставление их письменного согласия на сдачу помещения в аренду.

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме, при этом в нем обязательно следует отразить следующие сведения:

Паспортные данные сторон.
Условия совместного проживания сторон.
Сроки аренды помещения.
Сумма оплаты аренды и коммунальных платежей.
Способ передачи денег.
Права и обязанности сторон.
Условия расторжения договора.

Стороны вправе договориться о передаче денег наличными или их безналичном переводе на расчетный счет получателя. При выборе первого способа, следует обсудить написание расписки о получении денежных средств. Она позволит избежать материальных претензий в будущем.

Договор составляется в двух экземплярах. Если в дальнейшем планируется проведение его регистрации в Росреестре, понадобится три экземпляра. Составить документ можно как в письменной, так и в печатной форме. Его нотариальное заверение не требуется.

Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду

При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2019 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.

В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:

Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.

Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.

Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды комнаты, владелец квартиры должен уделить особое внимание условиям его расторжения, а также возмещению понесенных убытков в случае причинения ущерба имуществу. Причинами одностороннего разрыва договорных отношений может стать:

Нарушение сроков внесение платы аренды.
Отказ арендателя от оплаты коммунальных платежей.
Аморальное поведение арендателя.
Несоблюдение прочих условий, прописанных в контракте.

Договор может быть разорван и по инициативе арендателя. Как правило, в таком случае причиной является смена места жительства. Это также следует предусмотреть при составлении документа.

Но рынок аренды - это не только квартиры. Если вы хотите правильно сдать в аренду комнату, а также узнать все связанные с этим вопросом нюансы, то эта статья для вас.

Классификация комнат

Комнаты, которые находятся в приватизированных квартирах;
Комнаты, которые находятся в муниципальных квартирах;
Приватизированные комнаты, которые находятся в коммунальных квартирах;
Неприватизированные комнаты, которые находятся в коммунальных квартирах.

Комната в приватизированной квартире

Начнем с самого простого - сдать комнату в приватизированной квартире. Если вы единственный собственник квартиры, то для того, чтобы сдать комнату в аренду и заключить договор, вашего желания будет достаточно и никакого другого согласия больше не нужно.

Но если вы не единственный собственник квартиры, потребуется согласие всех. Оформить такое согласие возможно следующим образом:

Оформить доверенность на одного из собственников, где написать о том, что все остальные собсвтенники доверяют вам, например, заключать договор от их имени. В этом случае аредндодателем будете вы.
- в договоре необходимо указать данные всех собственников.

Советуем также обратить внимание на то, что вы сдаете комнату, и вполне возможно, будете соседствовать с вашим арендатором. Поэтому определите заранее порядок пользования комнатами, которые официально не сдаете, но которыми он также будет пользоваться, а это коридор, ванная, прихожая, балкон. Если все нюансы предусмотреть и обговорить заранее, никаких разногласий и недопониманий быть не должно.

Комната в муниципальной (неприватизированной) квартире

Для того, чтобы сдать комнату в муниципальной квартире, вам необходимо согласие арендодателя. Для этого вам необходимо письменное обращение, где отмечено согласие всех членов семьи, проживающих с вами.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната - это законодательно только ваша собственность и только вы решаете, что с ней делать, кому и за сколько сдавать.

Но здесь есть свои нюансы. В коммунальной квартире есть также помещения, которые не принадлежат только вам, но которыми вы пользуетесь: кухня, санузел, коридор и пр. Эти комнаты находятся в собственности всех жильцов. Согласно статье 246 Гражданского Кодекса РФ владение имуществом из долевой собственности регламентируется соглашением всех ее участников. Из этого следует, что перед заключением договора аренды необходимо заручиться согласием всех соседей и сделать это нужно в письменной форме.

Поскольку ваш арендатор неизбежно будет взаимодействовать с соседями, дополнительно рекомендуем заранее сообщить ему о всех тонкостях и особенностях, и все спорные моменты отразить в договоре.

Муниципальная комната в коммунальной квартире

Такая комната не является вашей собственностью, но согласно пункту 1.2. статьи 67 ЖК РФ вы имеете право сдавать ее в субаренду. В соотвтетствии с пунктом 1 статьи 685 ГК РФ сдать комнату в субаренду можно только с согласия арендодателя. Арендодателем может быть муниципалитет или префектура, или другой орган. Выяснить это возможно по договору, на основании которого вы проживаете в этой комнате.

Далее вы составляете письменное обращение с пожеланием разрешить вам заключить договор аренды и передаете его арендодателю. Здесь же должны быть перечислены все члены семьи, с которой вы проживаете в комнате.

Не забывайте также о соседях по квартире. Ведь для того, чтобы грамотно оформить договор субаренды, необходимо согласие всех арендаторов и проживающих с ними членов семьи и всех собственников и проживающих с ними семей. Т.е. вместе к обращению вы прикладываете согласие всех соседей в письменной форме. Если наймодатель дает положительный ответ, вы смело можете сдавать комнату в субаренду.

Часто возникающие сопутствующие вопросы

Отношения с соседями

С точки зрения закона, то что вы делаете с вашей собственной или предоставленной вам в пользование комнатой, соседей ни коем образом не касается. Но, если ваши арендаторы, будут нарушать покой соседей или другие их законные права, это может доставить вам лишние неприятности. Поэтому внимательно пропишите все тонкости взаимоотношений с соседями в договоре.

Если ваши арендаторы приличные люди и аккуратно, без нарушений норм порядка проживают в комнате и квартире в целом, то ни на какие вопросы по их образу жизни и проч. вы отвечать не обязаны. Если вы с соседями в хороших приятельских отношениях, можно попросить их "попервой" присматривать за вашими новыми жильцами: приводят ли гостей и как часто, организуют ли шумные вечеринки и прочее.

Коммунальные службы

Как и в случае с соседями, вы не обязаны им предоставлять никаких сведений о ваших арендаторах. Исключением может быть разве что количество проживающих, поскольку с этим связаны расчеты по коммунальным услугам. Но данные ваших арендаторов вы предоставлять не обязаны. Согласно закону РФ № 152- ФЗ "О персональных данных" вы не имеете право не сообщать кому бы то ни было информацию о ваших арендаторах.

Страхуем имущество

Скорее всего вы будете сдавать комнату с хотя бы минимальным набором мебели, бытовой техники и другого имущества. В связи с этим рекомендуем обезопасить свои вещи. Подробно об этом мы рассказывали в статье . Но мы повторимся, поскольку это очень важный вопрос. Для начала обязательно составляйте договор в письменном виде. Приложением составьте опись имущества, которое предлагаете с комнатой. В описи перечислите все важное для вас в вашей комнате, а также опишите
состояние, повреждения и пр.

"Коммуналка" в арендуемой квартире

Все коммунальные услуги по статье 678 Гражданского Кодекса РФ оплачивает арендатор. В договоре можно акцентировать на этом внимание и зафиксировать обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги отдельной оплатой. Но вы должны четко следить за прохождением оплаты, поскольку все претензии со стороны коммунальных служб будут именно к вам.

Не ослабляйте контроль

Какими бы порядочными не показались вам арендаторы, не пускайте ситуацию на самотек. Периодически проверяйте комнату и сохранность имущества. Конечно, без предупреждения приходить было бы не этично, а вот заранее до момента вселения обговорить этот момент и прописать регламент ваших посещений в договоре было бы правильно.

Подведем итоги

Если вы планируете сдавать комнату, обратите внимание на следующие нюансы:
- где находится комната: в муниципальной или приватизированной квартире
- какие отношения у вас с соседями
- кто у вас ТСЖ и как рассчитываются коммунальные платежи
- какое имущество для вас ценно, что бы вы включили в опись.

Из этой статьи видно, что сдавать комнату несколько сложнее, нежели квартиру. Это обусловлено дополнительным влиянием на процесс соседей. Очень многое зависит от человеческого фактора, ведь если соседи окажутся против сдачи вами в субаренду, договор заключить не получится.

Но так или иначе, если подойти к делу и всем согласованиям со всей ответственностью и предусмотрительностью, никаких проблем и конфликтов возникнуть не должно.

Является способом получения дополнительного дохода для владельца. Главное в этом деле - правильно оформить всю необходимую документацию, чтобы не пришлось переживать по поводу последствий сдачи жилья.

Если комната неприватизирована

В том случае, даже когда комнаты, находящиеся в коммунальной квартире, являются неприватизированными, то тогда сдать комнату в коммунальной квартире возможно, но только необходимо получение согласия других соседей .

Если согласие получено, то с арендатором необходимо заключить договор поднайма. Нужно получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие не только нанимателей других помещений , но и всех членов семьи, совместно проживающих с нанимателем.

Но стоит помнить, что договор поднайма такой комнаты, будет иметь силу , если после подписания норма предоставления квадратных метров на человека не стала меньше. А норма предоставления равна 18 метрам в квадрате на человека.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9713 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Поэтому, если после вселения арендаторов, эта норма стала меньше, другие проживающие в этой квартире могут оспорить сделку через суд . Все эти действия продиктованы тем, что каждая комната находится в собственности у государства и проживающие в ней являются нанимателями, а сама комната сдаётся государством по .

Поднанимателем комнаты, которая располагается в коммунальной квартире, не может быть человек, который имеет тяжёлую и заразную форму хронических заболеваний . Проживание с таким человеком на одной жилплощади может нанести вред здоровью других жильцов.

Сдача комнаты в коммунальной квартире. Комната находится в собственности

Если комната приватизирована и у неё есть собственник, в этом случае, сдача комнаты в коммунальной квартире не будет представлять сложностей. Собственник может распоряжаться своей жилплощадью по своему желанию, в том числе и сдавать в аренду. Но его действия не должны нарушать законных интересов и прав других людей, проживающих в этой квартире.

При сдаче комнаты в аренду необходимо заключать договор аренды . В этом договоре обязательно должны быть прописаны обязанности обеих сторон, как собственника, так и нанимателя.

Но не стоит забывать, что места, так называемого, общего пользования - это совместная собственность всех собственников. То есть санузел, коридор, кухня являются местами общего пользования . Следовательно, находятся в общей . А пользование имуществом, которое находится в совместном владении, осуществляется с согласия всех собственников. Следовательно, сделка по сдаче комнаты, затрагивает интересы других собственников. Поэтому для найма, следует иметь письменное согласие всех собственников.

Аренда комнаты в квартире, где есть как приватизированные, так и неприватизированные комнаты

Сдача квартиры в коммунальной квартире, в которой есть и приватизированные, и неприватизированные комнаты, возможна. Для этого придется пройти следующие процессы:

заключить (если комната приватизирована) или поднайма (если не приватизирована),
необходимо получить письменное (желательно заверенное у нотариуса) согласие всех нанимателей (неприватизированные комнаты) и совместно проживающих с ними лиц, а также все собственников (приватизированные комнаты).

Сдать комнату в коммунальной квартире непросто, есть много нюансов. Поэтому лучше доверить это профессионалам. Лучше всего обращаться в те , которые имеют солидный опыт работы именно с коммунальными квартирами , и опыт именно удачных сделок, без судебных разбирательств.

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.
Это подтверждается соответствующей судебной практикой:
- Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
- Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.
Больше исключений нет.
Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

Сдача жилплощади в аренду нередко связана с рядом сложностей, знать которые необходимо каждому арендодателю. Один из важных вопросов - быстрый поиск надежных арендаторов. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как быстро найти квартирантов, соблюдая закон и не теряя при этом выгоду.

○ Кто имеет право сдавать квартиру или комнату.

Согласно российскому законодательству, сдавать жилплощадь может, в первую очередь, только собственник.

«Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)».

Таким образом, законом не запрещено право выступать в роли арендодателя третьим лицам, при условии наличия нотариальной доверенности от владельца жилья.

Если недвижимость закреплена за несколькими собственниками, необходимо получить письменное разрешение на операции с недвижимостью от каждого из них, заверенное нотариально. Также допускается их личное присутствие при заключении сделки без оформления письменного согласия.

Собираясь сдавать квартиру/комнату в аренду, собственник также должен получить согласие от всех прописанных на жилплощади лиц.

○ Как сдавать: ИП или физическое лицо.

Получение статуса индивидуального предпринимателя не является обязательным для будущего арендодателя. Можно сдавать жилплощадь как физическое лицо, оплачивая соответствующую сумму налога.

Решение о необходимости регистрации ИП зависит от того, насколько оно выгодно. Преимуществом такого статуса является только возможность выбора варианта налогообложения, тогда как для физического лица есть только один вариант – 13% от дохода по НДФЛ. При этом регистрация ИП имеет ряд недостатков:

Необходимость уплаты страховых взносов, составление регулярной отчетности по ним и ответственность за нарушение порядка.
Обязанность ведения учета расходов и доходов.
Если жилплощадь будет продана, доход от сделки не будет освобожден от налогообложения, тогда как для физических лиц есть подобная возможность, если недвижимость находилась в собственности более 3 лет.

Таким образом, сохранение статуса физического лица упрощает процедуру сдачи жилплощади в аренду. Однако налог от доходов при этом выше, чем для ИП. Поэтому вопрос о решении статуса арендодателя решается в индивидуальном порядке, исходя из индивидуальных предпочтений.

○ Подготовка к сдаче.

Для подготовки квартиры/комнаты для сдачи в аренду нужно:

Привести в порядок документы на жилплощадь.
Погасить долги по коммунальным услугам.
Подготовить комнаты (сделать косметический ремонт при необходимости).
Проверить сантехнику и отремонтировать ее, если потребуется.
Сделать генеральную уборку.
Убрать из квартиры особо ценные и памятные вещи.
Поставить мебель и бытовую технику.

Правильно подготовленное жилье, увеличивает стоимость аренды примерно на 50% и намного упрощает поиск квартирантов, поэтому важно обратить внимание на подготовительные мероприятия.

○ Как найти квартирантов.

Поиск нанимателя жилья является значимым этапом арендных действий, потому что от его надежности зависит стабильность дохода и отсутствие проблем с жилплощадью. Найти квартиранта можно через посредника или самостоятельно.

✔ Агентства.

К услугам риэлторов стоит обращаться, если вы не хотите тратить время на поиск квартирантов и проверку их благонадежности либо не уверены в своих силах. При этом важно правильно выбрать агентство, потому что количество мошенников среди риэлторов неуклонно растет. Делая выбор, обратите внимание на:

Время работы на рынке недвижимости.
Процент успешных сделок.
Отзывы клиентов.
Профессионализм сотрудников.

При этом следует учитывать, что услуги риэлторов платные, однако процент от заключаемой сделки им, как правило, выплачивает квартирант.

✔ Объявления.

Это один из способов самостоятельного поиска жильца. Можно дать объявление в печатные издания и телевидение, в специальные рубрики. Плата за размещение небольшая, а эффект достаточно быстрый. При этом проверка благонадежности потенциального квартиранта ложится на плечи арендодателя.

✔ Интернет.

Еще один способ быстро найти нанимателя, не привлекая посредников. Можно подать объявление на популярные сайты www.avito.ru , www.irru.ru , www.domofond.ru и т.д. Также стоит разместить информацию о поиске квартиранта и требованиях к нему на своих личных страничках в соцсетях. Это бесплатный, но довольно эффективный способ найти жильца достаточно быстро.

✔ Личные контакты.

Нередко можно найти желающих снять квартиру и среди личных знакомых. В данном случае вы не потратите деньги на проверку квартиранта и будете уверены в адресе постоянной регистрации. Однако этот вариант сдачи имеет и недостатки. Нельзя исключать риск, что пользуясь знакомством, наниматель будет задерживать арендную плату или вовсе просить уменьшить ее. В подобном случае не все могут отказать в просьбе в ущерб себе, поэтому стоит учитывать возможность такого развития событий, решая, сдавать жилье знакомым или нет.

○ Изучение квартирантов.

Собираясь сдавать свою жилплощадь посторонним людям, стоит провести хотя бы минимальную проверку их личности. Сделать это можно следующим образом:

Попросить подтвердить свой доход при помощи справки 2-НДФЛ или показать документы на машину или иную собственность.
Проверить представленный паспорт по какой-либо общедоступной базе (например, http://services.fms.gov.ru/).
Проверить наличие кредитных задолженностей по сайту судебных приставов (http://www.fssprus.ru/iss/ip/).

Здесь следует учитывать, что по закону, наниматель обязан предоставить только паспорт, все остальные документы он может продемонстрировать исключительно по собственному желанию. Поэтому требовать арендодатель этого не может, но может насторожиться при отказе на подобную просьбу.

○ Сдаем по договору или без договора.

Заключение арендной сделки может проходить по устной договоренности либо письменному соглашению. В первом случае, стороны должны быть готовы к тому, что условия договора могут быть не соблюдены контрагентом, а ответственности за это у него не будет. Поэтому желательно сдавать жилплощадь по договору, для того, чтобы быть уверенным в соблюдении своих прав. Подготовить документ можно самостоятельно либо прибегнуть к услугам нотариуса. Важно учитывать, что если квартирантом будет являться физическое лицо, то составляется договора найма жилого помещения. А если квартирой будет пользоваться юридическое лицо, нужно подготовить договор аренды.

«1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ)».

○ Заключение договора и подписание документов.

В документе должны присутствовать все необходимые пункты простого договора:

Информация о сторонах сделки.
Описание предмета договора.
Срок аренды.
Стоимость аренды.
Права и обязанности сторон.
Ответственность за неисполнение своих обязательств.
Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
Дополнительные условия (возможность проведения ремонта в счет аренды, сдача в субаренду и т.д.).
Реквизиты и подписи сторон.

Также необходимо учесть все риски: возможность повышения арендной платы, штраф за досрочное расторжение договора и др.

Стоит учитывать, что чем больше деталей будет отражено в договоре, тем выше гарантия защиты прав участников сделки.

Помимо договора, участники сделки должны подписать:

Акт приема-передачи имущества, в котором отражено реальное состояние жилплощади, а также зафиксированы показания всех счетчиков на момент заключения соглашения.
Опись имущества, где подробно указано, какие вещи и в каком количестве передаются нанимателю во временное пользование.

○ Регистрация договора.

Договор найма не подлежит государственной регистрации, независимо от срока его действия. Что касается арендного соглашения, его нужно зарегистрировать в Росреестре или отделении МФЦ, если он заключен на срок более 1 года.

1. «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ)».

Для регистрации нужно:

Оплатить госпошлину в установленном размере (10000 руб. для физлиц и 15000 руб. для юрлиц). Оплата производится каждым участником в равной доле либо обязанность возлагается на одну из сторон (данный пункт должен быть прописан в договоре).
Написать заявление от лица одного из участников сделки, приложив нотариально заверенное согласие других собственников или прописанных лиц на заключение арендного договора.

○ Как брать плату.

Способ передачи оплаты за проживание обговаривается сторонами. Расчет может быть:

Наличным (в этом случае необходимо каждый раз составлять и подписывать расписку о передаче денежных средств).
Безналичным (подтверждением перечисления будут выступать банковские выписки).

Оплата может производиться:

Каждый месяц.
Раз в квартал.
Единовременно один раз в год.

Закон не предусматривает обязательной формы арендной платы и ее периодичности.

○ Уплата налогов и бухгалтерский учет.

Согласно закону, сдача жилья в аренду предполагает уплату налогов в установленном размере.

«Налогоплательщики - физические лица по налогам, уплачиваемым на основании налоговых уведомлений, помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать о наличии у них объектов недвижимого имущества и (или) транспортных средств, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в налоговый орган по своему выбору в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (п. 2.1 ст. 23 НК РФ)».

Если речь идет о физическом лице, его налог от дохода от аренды составляет:

13% для резидентов страны.
30% для иностранных граждан.

Зарегистрировав статус ИП, арендодатель может уплачивать налоги в размере 6% от дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения. При этом он должен вести бухгалтерский учет и запись доходов и расходов.

○ Ответственность при сдаче квартиры.

Если обнаружится, что арендодатель не платит налоги с доходов от сдачи жилплощади в аренду, на него может быть наложен штраф от 20% до 40% помимо взыскания суммы утаенной суммы.

«Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 НК РФ).
Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 3 ст. 122 НК РФ)».

Если сумма неуплаты признана особо крупной, наказание регулируется Уголовным кодексом РФ и предусматривает штраф либо лишение свободы.

«Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, -наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года».

Здесь нужно учитывать, что крупным размером считается сумма больше 900000 руб., когда размер неуплаченного налогового долга составляет 10% от указанной суммы.

Категории

Выбор редакции