Можно ли забронировать квартиру в строящемся доме. Покупка квартиры в новостройках: как забронировать недвижимость
Каждому покупателю, вне зависимости от того, покупает ли он квартиру в новостройке или на вторичном рынке, или в ипотеку, требуется время, чтобы собрать всю сумму. На первичном и на вторичном рынке предлагается услуга бронирования квартир. Именно договор резервирования является гарантией того, что приглянувшуюся квартиру не продадут, пока покупатель ведет переговоры с банком или продает свою квартиру.
Бронирование квартиры в новостройке
Большинство застройщиков предлагают клиентам различные варианты бронирования квартир в новостройках Москвы и Подмосковья . Самый распространенный бесплатный вариант: необходимо позвонить в офис компании, оставить свои данные и выбранная квартира будет забронирована на сутки. По истечении этого срока, покупатель должен приехать в офис компании, подписать договор и внести авансовый платеж. Чаще всего авансовый платеж составляет от 2,5% от стоимости квартиры. Это позволит продлить бронь на период оформления и сбора всех документов, а также зафиксировать стоимость квартиры. Чаще всего такой платеж при расторжении сделки не возвращается.
Также существуют платные виды бронирования для более длительного срока. Бронь на месяц 1-комнатной квартиры может составить 10 тыс. руб., 2-комнатной – за 15 тыс. руб.
Если клиент продает свою квартиру через застройщика и покупает у него квартиру в новостройке (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. Как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Если квартира покупается в ипотеку, то с продажи ее снимают не более, чем на 10 дней. Этого времени достаточно, чтобы собрать документы, получить решения по кредитным заявкам. Цена также не фиксируется на этот период. В случае отказа банка о предоставлении кредита, осуществляется возврат денег, если это прописано в договоре.
Приглашаем всех желающих на профессиональный форум и самую посещаемую выставку «НЕДВИЖИМОСТЬ 2014», где покупатели недвижимости могут получить ответы на любые вопросы от юристов, кредиторов, риэлторов и других специалистов рынка. На выставке также можно подобрать жилую недвижимость и оформить договор купли-продажи.
Условия договора бронирования
Перед подписанием договора, необходимо проверить, чтобы в нем присутствовала информация о стоимости бронирования, периода бронирования, общая стоимость объекта и, конечно же, параметры выбранной квартиры (адрес дома, расположение квартиры в доме, площадь, прочие параметры). На практике чаще всего строительные компании отказываются что-либо менять в утвержденной форме договора бронирования, и, если разногласия существенные, сделка может не состояться по этой причине.
Бронирование квартир на вторичном рынке
Обязательным условием бронирования квартиры на вторичном рынке является внесение так называемого «аванса» или «задатка». Бронирование выбранного варианта необходимо для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде всего, необходимо убедиться в «юридической чистоте» покупаемой недвижимости.
Договоры бронирования на вторичном рынке чаще всего не требуют обязательного нотариального удостоверения, но в случае возникновения каких-либо разногласий, свою правоту будет легче доказать в суде по нотариально заверенному документу.
В договоре необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. Очень важно передавать деньги только собственнику квартиры или доверенному лицу. Размер аванса варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей.
В последнее время в судах все чаще и чаще встречаются споры, вытекающие из договоров бронирования при покупке жилья
В последнее время в судах все чаще и чаще встречаются споры, вытекающие из договоров бронирования при покупке жилья. Проще говоря, покупатель бронирует понравившуюся квартиру (вносит за нее залог, задаток), но по какой-либо причине сделка купли-продажи срывается. В итоге покупатель лишается возможности приобрести понравившуюся квартиру и получить обратно залог. О том, каким образом это случается и как этого избежать, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Бронирование квартиры на вторичном рынке
Прежде чем бронировать квартиру на рынке вторичного жилья покупатель должен убедиться в «правовой чистоте» жилплощади, а также изучить ее «историю». Дело в том, что недобросовестные продавцы и особенно антисоциальные элементы (алкоголики и наркоманы) используют задаток или резервирование как доступный источник денежных средств. Человек отдает им деньги, а потом вдруг узнает, что квартира находится в залоге, или в ней прописаны несовершеннолетние, или она вообще принадлежит третьим лицам, а «продавец», получивший задаток, не имеет к объекту никакого отношения.
Следовательно, если собственник согласился на бронирование и потребовал аванс, надо взять «тайм-аут» для сбора информации о квартире и ее хозяине: опросить соседей, обратиться в домоуправление, изучить выписку из ЕГРП УФРС. Иными словами, провести проверочные действия, необходимые при покупке недвижимости.
Теперь несколько слов о самом договоре. Прежде всего этот документ должен содержать четкое указание на адрес квартиры: улица, номера дома и помещения. Кроме того, стороны обязаны закрепить в контракте его срок, возможность продления и дату выхода на сделку. Особо оговариваются сумма резервирования, а также условия возврата денег, если таковые предусмотрены. Кстати, цена бронирования «вторички» в Москве составляет в среднем от 50 000 рублей и выше. Обычно она не привязана к стоимости недвижимости и назначается сторонами индивидуально.
Бронирование квартиры в новостройке
Теперь о покупке с задатком в новостройке. «Здесь без сбора и изучения информации также не обойтись, а проверка является даже более сложным делом, чем получение сведений о «вторичном» объекте, - рассказывает адвокат Олег Сухов. - Судите сами, человек должен изучить все разрешительные и правоустанавливающие документы: постановления местных органов власти о представлении права на строительство, инвестиционные контракты, проектную документацию, заключения госэкспертиз, разрешения контролирующих органов, документы на землю, договоры уступок с оплатой, агентские договоры и так далее. Кроме того, покупателю необходимо выяснить, вправе ли продавец не просто бронировать помещения для продажи, но и может ли он вообще реализовывать квартиры».
Условия резервирования в новостройке схожи с положениями аналогичного соглашения на «вторичное» жилье. Но есть и свои особенности. В частности, так как оно заключается, когда на стройке еще кипит работа, то предмет договора должен очень подробно описывать, какую именно квартиру хочет приобрести покупатель - этаж, секцию, номер на площадке и общую площадь.
Сумма задатка за квартиру в московской новостройке также начинается от 50 000 рублей. Хотя в некоторых случаях она может привязываться к стоимости квартиры и доходить до 2-3 % от цены помещения. Такой вариант определения размера обеспечительного платежа применяют риелторы и застройщики, имеющие соглашение о сотрудничестве с определенным банком, который предоставляет ипотечные кредиты. Срок ожидания выхода на главную сделку в приведенном случае занимает от одной-двух недель до месяца.
Встает вопрос: что делать покупателю, когда он не согласен с пунктами договора, предложенными застройщиком или риелтором? Скажем честно, изменить что-либо в данном случае очень сложно, так как юридические лица неохотно меняют условия своих документов, а потому при отказе от заключения договора долевого участия и оплаты объекта придется идти в суд, чтобы вернуть деньги. А там уже - «как карты лягут». Все зависит от ситуации.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора бронирования
Очень часто клиенты интересуются: можно ли вернуть деньги, уплаченные при заключении договора, если приходится отказаться от покупки? На данный вопрос есть один ответ: можно, когда это предусмотрено контрактом, а также если стороны прекратили обязательства до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Иными словами, передавая аванс, покупатель должен внести в документ условия, при которых он вправе отказаться от сделки и потребовать возврата денег.
В итоге
«Итак, бронирование или резервирование недвижимости фактически является своеобразным задатком и применяется только для того, чтобы покупатель смог подготовиться к заключению основного договора купли-продажи: оформить ипотеку, занять деньги, продать старое помещение, собрать необходимые документы. При этом бронирование используется как на рынке «вторичного» жилья, так и в новостройках. Покупатель вправе требовать возврата денег при отказе от сделки, если такая возможность была предусмотрена контрактом или же когда продавец нарушил существенные условия соглашения. В связи с чем следует помнить, что договор бронирования заключается только в письменной форме (и уж никак не в виде расписки), а его условия должны соответствовать требованиям, которые предъявляет закон к такого рода документам», - резюмирует адвокат Олег Сухов.
____________________________________________________________________________
ДОГОВОР БРОНИРОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №______
Общество с ограниченной ответственностью "Второе предприятие" ИНН 7842325355, КПП 784201001, ОГРН 1086311006847, находящееся по адресу: 123056, г. Москва, Б.Козихинский пер., д.21,стр.2.кв.IV, в лице директора Сидоровой Ольги Петровны, действующей на основании Устава, от имени и в интересах которого на основании агентского договора №1 от «23» февраля 2017 г. действует Открытое акционерное общество "Первое предприятие" ИНН 7710446748, КПП 631101001, ОГРН 1086311003210, находящееся по адресу: 125047, г. Москва, Октябрьский проспект 259 "А", офис 126, в лице генерального директора Иванова Алексея Юрьевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и
Петров Александр Иванович , пол - мужской, Гражданин РФ, дата рождения: «15» августа 1959 г., место рождения: г.Ровеньки Псковской обл., Паспорт: 02 04 545365, выдан: 10.07.2017 г. ОВД "Восточное Измайлово" города Москвы, зарегистрированный по адресу: 101000, г. Москва ул. Степана Шутова, дом. 8, корп. 2, кв.68, именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. «Исполнитель» бронирует для «Заказчика» жилое помещение (квартира), расположенное в строящемся многоквартирном доме со встроенными помещениями по строительному адресу: Зеленоградск, Колпинское шоссе, участок 168, (квартал II) , застройщиком которого является ООО "Второе предприятие", на основании разрешения на строительство №78-16030920-2017 от 19.06.2017 г., выданного Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Зеленоградска, с целью заключения в дальнейшем «Заказчиком», договора участия в долевом строительстве на указанную квартиру.
Краткое описание квартиры:
| Кол-во комнат | Усл. № | Секция | Этаж | Строительные оси | Общая проектная площадь | Площадь лоджий, балконов, террас с коэфф. | Проектная площадь |
| 2 | 13 | 2 | 4 | 1 | 123 | 0 | 0 |
2. В подтверждение серьезности намерений по заключению в дальнейшем договора участия в долевом строительстве «Заказчик» вносит залоговую сумму. Размер залоговой суммы по бронированию квартиры для «Заказчика» составляет: 150 000,00 руб. (сто пятьдесят тысяч рублей) и перечисляется «Заказчиком» в срок, не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего договора бронирования на расчетный счет «Исполнителя» № 40802810549230110021 в АКБ "ВЕК" (ЗАО), К/с: 30101810000000000742, БИК 044585742. Датой внесения денежных средств по настоящему договору считается дата оплаты «Заказчиком» на расчетный счет «Исполнителя.
3. Указанные денежные средства в дальнейшем зачитываются «Заказчику» в общую стоимость квартиры (цену договора участия в долевом строительстве), составляющую на период бронирования:
800 000,00 руб. (восемьсот тысяч рублей)
4. Квартира бронируется для «Заказчика» на срок по «01» марта 2016 г. включительно. В данный период, квартира не предлагается иным потенциальным покупателям, по квартире не заключаются никакие виды договоров и сделок.
5. В указанный период «Заказчик» обязуется заключить договор участия в долевом строительстве на квартиру. «Заказчик» обязуется заблаговременно предоставить «Исполнителю» данные лица, с которым будет заключен договор участия в долевом строительстве.
6. В случае если договор участия в долевом строительстве на квартиру не будет заключен в срок указанный, в п. 4 настоящего договора по вине «Заказчика», «Исполнитель» снимает с себя обязательства по бронированию квартиры перед "Заказчиком", при этом услуга бронирования квартиры для "Заказчика" считается оказанной образец в полном объеме и «Исполнитель» имеет право предлагать указанную квартиру любому другому лицу, на условиях и за цену по своему усмотрению, либо перебронировать указанную квартиру для «Заказчика» на новый срок, на вновь согласованных сторонами условиях.
7. Если договор участия в долевом строительстве на квартиру не будет заключен в указанные сроки по независящим от «Заказчика» причинам, «Исполнитель» гарантирует «Заказчику» возврат денежных средств, полученных в качестве залоговой суммы в соответствии с п. 2 настоящего договора.
8. В любом случае, предусматривающем возврат залоговой суммы «Заказчику», залоговая сумма возвращается на лицевой (расчетный) счет «Заказчика», на основании заявления «Заказчика» и предоставленных для перечисления реквизитов в полном объеме, в срок, не позднее 2 (двух) месяцев, после истечения срока бронирования квартиры.
9. В случае нарушения «Заказчиком» срока и/или объема внесения залоговой суммы, настоящий договор считается расторгнутым по соглашению сторон с даты, следующей за датой истечения срока внесения залоговой суммы по п. 2 настоящего договора.
***
Шаблон документа доступен для загрузки по вышеуказанной ссылке или в библиотеках автоматических шаблонов, включенных в дистибутивы программ
1. Возврат денег по договору бронирования квартиры?
1.1. Все условия читайте в договоре бронирования. Этот договор никому не советую заключать. Развод чистой воды. Никакое бронирование не требуется никому, кроме нечистоплотных риелторов.
2. Хочу расторгнуть договор о бронировании квартиры.
2.1. Добрый день! пишите заявление о расторжении договора.
2.2. Каждая сделка может быть признана недействительной в силу ее оспоримости или ничтожности. Можно расторгнуть согласно условий договора. Нужна помощь, звоните: 89278511128
3. Хочу расторгнут договор бронирования квартиры, являются ли форс мажорными обстоятельства новость об онкологическом заболевании близкого родственника (мамы), так как на лечение потребуются деньги.
3.1. Для расторжения договора аренды, найма квартиры и др. не требуется форс мажорных обстоятельств или объяснений.
Главное, заведомо письменно уведомить.
4. Я заключила договор по бронированию квартиры в долевом строительстве, оплатила 10000 руб. Срок сдачи дома 4 кв.2019 г., при ознакомлении предварительного договора указан срок 31.05.2021 г. Могу я вернуть свои 10000?
4.1. Здравствуйте! Оплата каким способом происходила? Если документ об плате? Договор на бронь?
5. Заключила договор бронирования квартиры, оплатив за это 25.000 руб. в договору укащвна сумма кваптиры, чез 3 дня до подписания предварительного дду отдел продаж меняет цену квартиры на 100 тыс. в большую строну. Могу ли я требовать заключения договора по ранее оговоренной цене или вернуть плату за бронь в двойном ращмере. При увеличении сумм менеджер сослался на собственную ошибку в расчетах.
5.1. Добрый день!
Полученная Вами сумма в отсутствие заключенного предварительного договора или основного договора не может быть признана задатком.
Поэтому в отсутствие указанных договоров Вы не можете требовать заключения договора купли продажи.
Но если по своему содержанию договор бронирования является предварительным договором (надо его анализировать), то Вы вправе требовать продажи квартиры на условиях этого договора.
Сумма 25 тыс. рублей может признана задатком, если в договоре бронирования она прямо поименована задатком, тогда Вы вправе оставить себе задаток
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Ст. 429, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) {КонсультантПлюс}Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Гл. 23, § 7, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) {КонсультантПлюс}
5.2. Нужно анализировать ваш договор, что бы точно вам ответить.
6. Оплата по договору оказания услуг бронирования квартиры произведена заказчиком, а договор купли-продажи недвижимости заказчик желает оформить на третье лицо. Есть ли законодательное основание данной сделки?
6.1. Светлана, ну переуступкой права (цессия). Либо соглашением оформить с актами по этим денежным средствам.
С уважением.
7. Моя дочь заключила договор бронирования и сделала оплату 116000. наша сделка сорвалась и мы потребовали вернуть деньги за бронь. Нам отказали т.к в договоре указано что за услуги в подборе квартиры сточт 104000 и они возврату не подлежат. Если у нас какая то надежда по возврату денег. Если договор дочь подписала. Ей сказали просто бронь и она не читая подписала.
7.1. Добрый день! Не совсем понятно с кем был подписан договор? С агентством? С Застройщиком или собственником?
Чтобы ответить правильно на ваш вопрос лучше прочитать договор, который вы заключили.
7.2. Здравствуйте, ОЛЬГА.
Без ознакомления с документами (Договор и пр.) дать аргументированный и обоснованный ответ не представляется возможным.
8. Проконсультируйте пожалуйста по одному вопросу: нами был заключен договор бронирования квартиры с прописаной суммой за нее, мы заплатили деньги за этцу бронь в размере 10000. спустя время нам позвонила агент и сказала, что цены поднимаются, исходя из их внутреннего приказа. В этом приказе даты, на который распространяется данный ценовой диапазон на квартиры, к нам отношения не имеют! Вопрос может ли застройщик, агент менять цену квартиры если она была прописана, в этом бронировании.
8.1. Не может. Их приказы на Вас не распространяются. Но нужно смотреть заключенный договор этого бронирования (ст.421 ГК РФ), какие там прописаны условия и обязательства (ст.309 ГК РФ), в т.ч. по вопросу определения цены. А их приказы распространяются только на них и к Вам отношения не имеют. Условия заключенного договора могут быть изменены доп. соглашением (ст.452-453 ГК РФ).
8.2. На то и бронирование, что за Вами бронируется конкретная квартира по конкретной стоимости. Поэтому цена не может после этого меняться. Ст.308,309,421 ГК РФ.Приказы здесь не причем. Тем более они к Вам не имеют отношение.
8.3. Здравствуйте Юрий. Если в вашем договоре бронирования не установлено условие о возможности изменения цены квартиры, то застройщик не может менять цену (ст. 421 ГК РФ)
8.4. Цены никакими приказами не регулируются и никогда не регулировались. Существует понятие "свободы договора", предусмотренное ст.421 ГК РФ. Видимо, в агентстве работают обычные мошенники, так что не стоит с ними связываться.
8.5. Здесь нужно исходить из того, что цена бронирования была включена в договор В этой связи, чтобы изменить цену, если в договоре бронирования нет пункта, предоставляющего права-Застройщику менять цену в одностороннем порядке. То в соответствии со ст.ст 450-452 ГК РФ для из менения цены необходимо заключать дополнительное соглашение к договору Без заключения такого соглашения изменение цены будет незаконным А внутренний приказ не является основанием для изменения цены.
8.6. По общему правилу, согласно ГК РФ, одностороннее изменение условий договора не допускается.
8.7. По общему правилу, согласно ГК РФ, одностороннее изменение условий договора не допускается.
Игнорирование такого требования и одностороннее изменение цены будет считаться односторонним изменением ДДУ, что прямо противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ. Если застройщик изменил без Вашего согласия, то надо узнать почему он так сделал и указать, что в одностороннем порядке такое изменение недопустимо.
Кроме того, договор не может предусматривать возможности одностороннего изменения цены со стороны застройщика. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика, в сравнении со ст. 310 ГК. Таким образом, такое положение будет недействительным.
Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении должно совершаться в той же форме, что и сам договор. Таким образом, исходя из п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, соглашение сторон ДДУ об изменении его цены, должно быть оформлено письменным документом, а также зарегистрировано в Росреестре.
8.8. Здравствуйте, уважаемый Юрий!
Если у Вас в вашем вопросе речь идет о покупке квартиры на основании Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то этот Закон не предусматривает никакого "бронирования" квартиры перед заключением договор участия в долевом строительстве.
Это "бронирование" квартиры, которое выдумал застройщик, не подходит даже под предварительный договор участия в долевом строительстве или под предварительный договор купли-продажи квартиры.
Но если Вас интересует именно цена этого не совсем понятного "бронирования" квартиры, то цена указанная в письменном договоре о "бронировании" квартиры, не может меняться без вашего согласия (статья 451 ГК РФ).
Удачи Вам.
9. По договору бронирования внесли 2 недели назад сумму за бронь квартиры. В договоре есть пункт: денежные средства, оплаченные по настоящему договору, не возвращаются Заказчику независимо от заключения Заказчиком договора участия в долевом строительстве на подобранный объект. Возможен ли возврат суммы?
9.1. Возможен, то что указано незаконно, для возврата необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
