Правила продажи комнаты в общежитии. Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

На сегодняшний день множество россиян являются собственниками не целой квартиры, а комнаты или доли. Это связано с проведением совместной приватизации, а также с различными обменными операциями с недвижимостью. Часто проживание на такой жилплощади, особенно если соседями являются родственники, не вызывает у владельца особых хлопот. Основные сложности начинается, когда вы задумываетесь о том, как продать комнату. Во-первых, потому, что большинство россиян не считает такое жилье достойным вариантом, даже не имея средств на отдельную квартиру. Во-вторых, успешность сделки напрямую зависит от межличностных отношений с соседями. О юридических тонкостях при продаже комнаты и способах успешного ведения переговоров с другими жильцами вы узнаете из этой статьи.

С чего начать?

Чтобы выгодно и в разумные сроки продать свою комнату в квартире, можно взять за основу следующий план действий:

Особенности каждого из этапов определяются характеристиками вашей комнаты. В зависимости от конкретной ситуации, можно прибегнуть к помощи риэлтора или агентства недвижимости. А теперь давайте подробно рассмотрим каждый из перечисленных пунктов.

Действие 1

Оценка комнаты

Отправным пунктом при продаже комнаты в квартире является определение ее стоимости. Как правило, решающими факторами при назначении цены являются:

— Метраж комнаты;
— Общее количество комнат;
— Расположение жилья;
— Количество соседей;
— Величина вашей доли в общей площади жилого помещения;
— Срок экспозиции при продаже. Немаловажный фактор, про который часто забывают неопытные продавцы. Дело в том, что чем дольше ваш объект находится на рынке недвижимости, тем менее привлекательным он становится для потенциальных покупателей. Кроме того, в ожидании выгоды можно упустить тех, кто готов в срочном порядке купить вашу комнату.

Определить примерную стоимость комнаты можно не прибегая к помощи профессиональных оценщиков. Для этого следует воспользоваться одной из многочисленных баз недвижимости, например такой, как на сайте ГдеЭтотДом.РУ. Задав все основные параметры, вы получите доступ объявлениям о продаже комнат. Так вы сможете получить представление о том, в какую сумму на рынке недвижимости вашего города оценивают аналогичные комнаты.

Совет: Если вам требуется срочно продать комнату, то будьте готовы назначить более низкую цену, чем у конкурентов.

Действие 2

Подготовка комнаты к продаже

Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки. Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа. Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.

Важно: Вопрос согласования сделки с соседями по квартире часто превращается в непростую задачу. Это касается тех случаев, когда местонахождение некоторых собственников неизвестно или кто-то из них намеренно тормозит продажу, уклоняясь от получения уведомлений.

Действие 3

Выставление комнаты на продажу

Имея на руках отказ от соседей, вы получаете возможность продать свои квадратные метры любому желающему. С одной стороны, это дает вам необходимую свободу действий, с другой —возникает вопрос, где и как искать покупателей.

Прежде чем начать приглашать желающих осмотреть комнату, лучше предупредить об этом соседей, ведь они могут произвести негативное впечатление и отпугнуть покупателя. Не лишним будет еще раз уточнить порядок пользования общими помещениями. Это поможет предотвратить «кухонные войны» с новыми жильцами. Улучшить «товарный вид» комнаты поможет небольшой косметический ремонт. Однако не стоить затевать масштабные и дорогостоящие работы: не факт что вкус будущего владельца жилплощади совпадет с вашим. Перед приходом очередного желающего осмотреть комнату следует навести в помещении порядок. Уберите лишние вещи, которые создают ощущение захламленности. Наведите чистоту в местах общего пользования.

Как продать комнату самостоятельно?

Если вы решили заняться поиском покупателя, полагаясь на собственные силы, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:

— Размещение информации в базе недвижимости;
— Размещение объявления о продаже на специализированных порталах, в СМИ и интернет-изданиях.

Преимущества:

— Снижение затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
— Возможность составить собственное мнение о потенциальном покупателе.

Размещение информации о комнате в базе недвижимости позволит представить объект продажи в наиболее выгодном свете. Вы сможете указать точное местоположение жилого дома, перечислить все основные характеристики квартиры, прикрепить фотографии и контактную информацию.

Недостатки:

— Этот способ требует наличия свободного времени;
— Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты либо консультироваться со специалистом.

Многие продавцы не очень серьезно подходят к визуальной презентации недвижимости. Однако сделанные в спешке, размытые снимки могут полностью отбить желание увидеть квартиру «живьем». Перед фотографированием следует убрать из кадра все лишние предметы (одежду, посуду, детские игрушки). Лучше всего проводить съемку днем при естественном освещении. Если вы хотите запечатлеть вид из окна, выберите такое время суток, когда можно сделать фотографию без бликов. Старайтесь не прикреплять к объявлению больше 10-15 фото.

Нужны ли вам услуги риэлтора?

Если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателя и организацию предпродажного осмотра, можно прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости. Как правило, специалисты располагают обширными клиентскими базами и могут помочь представить вашу недвижимость в наилучшем свете.

Важно: Даже при тотальной нехватке времени не стоит выбирать агентство недвижимости, лишь посетив его сайт в интернете. Только при личном визите в офис можно оценить успешность риэлтора и качество предоставляемых услуг.

Преимущества:

— Возможность сберечь силы и время;
— Безопасность. Большинство агентств предлагают услуги по оценке рисков при совершении сделки.

Недостаток:

— Достаточно высокая стоимость услуг.

Совет: Если вы собираетесь продать сразу несколько комнат в одной квартире, постарайтесь найти на них одного покупателя. Это заметно упростит процесс сделки.

Действие 4

Сбор необходимых документов

Найдя покупателя и достигнув с ним предварительной договоренности, следует убедиться в том, что у вас есть все необходимые для заключения договора бумаги. Для совершения сделки нужно будет подготовить следующий пакет документов:

1 паспорта участников сделки;
2 правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
3 свидетельство государственной регистрации права;
4 выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения;
5 письменное подтверждение того, что другие собственники были уведомлены о продаже (письмо, телеграмма). Если с момента информирования не прошел месяц, требуется нотариальный отказ.

Действие 5

Заключение договора купли-продажи

При совершении сделки обратите внимание на правильность составления договора. В нем должны быть указаны: точный адрес объекта недвижимости, цена, паспортные данные сторон без ошибок и опечаток. Подписанный договор вместе с остальными бумагами направляется на регистрацию. Она производится в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости и занимает месяц со дня подачи документов. Также стоит заранее подготовиться к процедуре передачи денег. Самым популярным и надежным способом считается аренда банковской ячейки. Покупатель помещает в нее денежные средства, а продавец получает к ним доступ только после регистрации права собственности.

Одним из подводных камней является заключение договора дарения вместо оформления купли-продажи. Например, такой ход предлагают использовать, когда по каким-то причинам нет возможности получить согласие соседей на сделку. В этом случае покупателю дарится пара метров в комнате, а остальные он выкупает, пользуясь преимущественным правом. Ни в коем случае не стоит участвовать в этой схеме: такую сделку легко опротестовать в суде. Кроме того, вы рискуете стать жертвой мошенничества и обзавестись незваными гостями на своей жилплощади.

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.

В этой статье

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Они следующие:

Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
Заняться поиском покупателя.
Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

метража жилой площади;
состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

кто его составил;
кому оно предназначается;
параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.

Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов для оформления сделки :

Паспорта сторон.
Согласие соседей на продажу.
Правоустанавливающие документы.
Оригиналы извещений.
Договор купли-продажи комнаты.
Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты :

Указана цена и условия передачи денег.
Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно :

она будет куплена соседями;
соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

дату заключения купли-продажи;
цену;
размер задатка;
вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом :

Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями :

Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно :

выбирается ближайшая нотариальная контора;
предоставляются необходимые документы;
заполняется бланк договора;
подписывается сторонами;
уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно :

акт приема-передачи жилого помещения;
уведомления, направленные ранее соседям;
правоустанавливающие документы;
квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов :

Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
При заключении договора учитывать все обязательные условия.
Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Несмотря на государственную программу о расселении людей, проживающих в стесненных условиях, для многих проблема продолжает оставаться актуальной, и поэтому возникает вопрос о том, как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Необходимость может возникнуть в ряде случаев, и существуют способы обхождения данного этапа при осуществлении продажи.

Считается, что любые способы, как продать комнату, находящуюся в коммунальной квартире, – это одна из самых трудных сделок, связанных с недвижимостью. Но если такая необходимость возникает, то приходится браться за дело.

Вообще, при упоминании коммунальной квартиры у людей возникают ассоциации с длинными коридорами и одной единственной кухней, а также санузла. Однако правового определения данного термина нет. В законе можно найти лишь определение комнаты, которое содержится в п. 4 ст. 16 ЖК РФ. Согласно ему, под понятием комнаты подразумевают один из вариантов жилого помещения, назначением которого служит проживание людей.

Данное жилье отличается от стандартного тем, что какие-то из жильцов имеют право собственности на комнату, а у других лишь заключен договор социального найма. Общим имуществом здесь являются коридор, кухонное и туалетное помещения.

Приватизированная комната: как продать

После того как владелец приватизировал принадлежащую ему на праве владения комнату, у него возникло право распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, он может продавать ее, дарить или завещать. Неприватизированную комнату можно лишь обменять на аналогичный объект.

Понятие преимущественного права

Несмотря на имеющееся право собственности, при продаже комнаты в коммунальной квартире имеются свои особенности. Главным образом, они касаются того, что должно быть соблюдено преимущественное право лиц, проживающих в помещениях по соседству. Таким образом, именно они изначально принимают решение о том, чтобы приобрести комнату. В то же время соседи вправе отказаться от этого. Так или иначе, стадия обязательно должна быть оформлена письменно.

Если после уведомления прошел целый месяц, и никто из них не пожелал приобрести данную недвижимость, она может быть выставлена на продажу для других лиц. Получается, что перед тем как ее предложить сторонним людям, сначала нужно уведомить о своем желании соседей, обозначив им свою цену. Закон обязует выполнить это действие в письменном виде. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Согласие соседей

Решение данного вопроса начинается с того этапа, что нужно определиться, у каких именно соседей имеется преимущество, по сравнению с другими. Сначала учитывается согласие соседей, являющихся собственниками. Если же иные комнаты не приватизированы, то направляются в жилищный комитет, так как тогда собственником является именно этот орган.

Чтобы соблюсти все нормы закона при продаже комнаты, в отделении регистрационного органа заказывают выписку из ЕГРП. Если данных там по каким-то причинам не окажется, обращаются в БТИ, где хранятся все сведения об объектах недвижимости, которые были зарегистрированы, в том числе, и до 1998 года. Когда все данные о соседях собраны, приступают к процедуре их уведомления. Это можно сделать по-разному.

Если они отказываются от предложения, то можно договориться с работником регистрационного органа и оформить там отказ.
То же самое допускается сделать и в нотариальной конторе, где удостоверение также прервет право на преимущественное приобретение.
Уведомление можно отправить и по почте заказным письмом.

Что делать, если согласие не достигнуто

Бывает, что этот процесс затягивается по разным причинам. Но с ними все-таки можно справиться. Итак, в связи с этим, могут возникнуть следующие ситуации.

Соседи коммуналки отказываются от того, чтобы получить уведомление. Но когда заказное письмо возвращается отправителю, в нем будет стоять отметка о том, что адресат отказался от получения. Тогда его обязательно сохраняют и показывают в Росреестре тогда, когда будут продавать комнату.

Если письмо читают, однако не реагируют на него, то есть отмалчиваются, то нужно обратиться в нотариальную контору, где заверяют письмо и снова отправляют адресату. Кроме того, собственник может взять у нотариуса свидетельство, что письмо было отправлено, получено, и никаких действий на него не последовало.

Бывает и так, что соседи просто не появляются в квартире. Тогда процедура может несколько затянуться. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы соседей признали отсутствующими безвестно. Это допускается сделать, если их не было в квартире в течение целого года. В иске нужно указать и то, почему соседи собираются признать данный факт. Иначе заявление даже не будет принято к рассмотрению. После прохождения необходимого периода времени суд назначит управляющего, который направит уведомление повторно.

Труднее всего будет в случае, если сосед, являющийся собственником, уйдет из жизни. Тогда будет осуществляться поиск наследника. Владельцу квартиры нужно обратиться в суд, чтобы помещение умершего было признано выморочным. В результате будет определен наследник, а собственник уведомит уже его о предстоящей сделке.

Если для осуществления сделки обращались в судебный орган, то, помимо прочих бумаг, потребуется приложить копию судебного решения.

Как не спрашивать соседей

Бывают экстренные ситуации, когда времени для поиска соседей и их уведомления просто не имеется. Тогда есть возможность решить проблему по-иному и продать комнату без согласия соседей.

Важно! Если есть покупатель, его делают владельцем данного помещения. Это можно осуществить посредством договора дарения. В результате такого соглашения лицо становится новым соседом в автоматическом порядке, и уведомлять других соседей об этом просто нет необходимости. Но очевидно, что использование данной схемы является для продавца очень рискованным. Поэтому лучше поискать более безопасные варианты отчуждения собственности.

При осуществлении продажи комнаты в коммуналке владельцу предстоит осуществить ряд последовательных действий. К ним относятся такие:

Согласовать договор и решить вопрос с ценой.
Оформить бумаги для соседей, где также указана стоимость. Это следует сделать в нотариальной конторе.
Собрать все требуемые бумаги.
Выписать зарегистрированных лиц, после чего взять соответствующую справку, подтверждающую данный факт.
Осуществить сделку, оформив договор должным образом.

Бумаги для сделки

Чтобы зарегистрировать продажу комнаты, которая находится в коммуналке, владельцу надлежит собрать целый пакет документов. К таковым относятся следующие бумаги:

Удостоверение личности собственника и всех лиц, которые участвуют в сделке.
Бумага, подтверждающая факт того, что в комнате никто не зарегистрирован.
Уведомление с указанием цены на помещение, направленное людям, проживающим по соседству.
Соглашение о купле-продаже.
Информация из БТИ.
Кадастровый план.
Акт о фактической передаче комнаты.
Документы, устанавливающие права.
Разрешение, заверенное у нотариуса, от других жильцов.
Если собственником выступает лицо, не достигшее 18 лет, то к пакету прилагается согласие на продажу органов опеки.

Заключение

Несмотря на то, что собственность подразумевает распоряжение объектом недвижимости по своему усмотрению, при сделке с комнатой на это право накладываются определенные ограничения. Но ответ на вопрос о том, можно ли продать такое помещение, безусловно, положительный. Важным этапом является то, что для осуществления сделки требуется уведомление, а также согласие других лиц, проживающих в коммуналке. В то же время, если с этим возникают сложности, существуют пути, позволяющие обойти вопрос согласования с соседями.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

В которой она располагается, ее площадь. Отметьте ее на плане квартиры и приложите его в договору.

К договору составьте акт приема-передачи комнаты. В нем указываются данные о продавце и покупателе, данные о комнате и информация о том, что комната передана в надлежащем состоянии. Акт вместе с договором подается в органы Росреестра для регистрации. У вас должны быть три экземпляра договора (для продавца, покупателя и органов Росреестра) и три экземпляра акта.

Соберите остальные документы, которые нужно представить в органы Росреестра для регистрации. От покупателя понадобятся заявления на государственную регистрацию договора и перехода права на комнату, паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию. Продавцу нужно будет представить те же заявления, паспорт, свидетельство о праве собственности на комнату, выписку из домовой книги, согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние, согласие супруга на продажу комнаты, нотариально заверенный отказ остальных собственников помещений в квартире от преимущественного права покупки комнаты.

Подайте документы в органы Росреестра. О графике их работы можно узнать на соответствующем сайте: www.rosreestr.ru . Через 30 дней сделка должна быть зарегистрирована. Продавец должен получить в органах Росреестра свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой регистратора, а покупатель - такой же экземпляр и свидетельство о собственности.

Продажа комнаты, особенно в коммунальной квартире, требует значительных временных затрат из-за особенностей подготовки сделки. К тому же спрос на комнаты значительно ниже, чем на квартиры, так как покупая комнату, человек приобретает и соседей, с которыми придется делить общие помещения в квартире.

Для продажи комнаты в коммуналке в первую очередь необходимо собрать отказы от всех собственников других комнат , которые имеют право преимущественного выкупа продаваемого помещения. Если в квартире приватизированы не все комнаты, то согласие на продажу комнаты необходимо получить в местной администрации. В случаях, когда сособственником является несовершеннолетний или инвалид, должно быть согласие на продажу от органов опеки.

Как собрать отказы у других собственников

Уведомления о продаже комнаты рассылаются в письменном виде всем собственникам комнат в квартире. При этом в сообщении обязательно должна быть указана цена, по которой планируется продать помещение. Факт отправки письма подтверждается почтовой квитанцией. Ответы должны быть получены в течение месяца. В случае неполучения ответа считается, что собственник согласен на продажу комнаты. Полученные ответы с отказом от покупки комнаты рекомендуется нотариально заверить. Если местонахождение кого-то из собственников неизвестно, следует обратиться в паспортный стол, БТИ или рег. службу, в крайнем случае – отправить уведомление о продаже на адрес коммунальной квартиры.

Если же один из соседей согласился купить комнату, то договор купли-продажи должен быть заключен именно с ним. При согласии на покупку нескольких собственников решение принимается по общему согласию, а если согласие не достигнуто – в судебном порядке. Продажа комнаты одному из соседей – лучший способ продать комнату быстро.

Как оформить продажу комнаты

Когда отказы собраны, следует начать поиски покупателя и готовить документы для сделки. Чтобы выгодно продать комнату, следует искать людей, заинтересованных в покупке именно этого помещения (например, родственники соседей по квартире или жильцы других квартир этого дома).

Окончательная цена комнаты в договоре купли-продажи должна быть не меньше цены, за которую предлагалось выкупить помещение соседям.

Для продажи комнаты необходимо подготовить следующие документы:

свидетельство о праве собственности на комнату с указанием ее размера и размера всей квартиры в целом;

справка БТИ с оценкой стоимости квартиры и продаваемого помещения;

договор передачи помещения в собственность (договор купли-продажи);

справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

выписка из домовой книги;

копия лицевого счета;

отказы соседей от преимущественного права выкупа комнаты;

согласие органов опеки (если в комнате зарегистрированы несовершеннолетние).

Сделки по продаже комнат проходят государственную регистрацию так же, как и сделки по продаже отдельных квартир.

Видео по теме

Источники:

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Практически в каждом городе нашей страны есть дома с коммунальными квартирами. Для большинства горожан единственной возможностью обзавестись комнатой в коммунальной квартире – это купить ее. Этот вид недвижимости пользуется популярностью за счет дешевизны до 10 % всех сделок по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке приходятся на коммунальные комнаты.

Инструкция

Спросом пользуются, прежде всего, самые варианты, то есть комнаты в большой квартире маленького метража, но с множеством соседей. Найти такую комнату можно как в отдаленных районах города, так и в самом центре, при этом стоимость в случае покупки практически не разнится. Особую популярность приобрели ликвидные , расположенные в малонаселенных квартирах, имеющих не более 3 комнат и с адекватными соседями.

На самом деле вряд ли кто-то хочет прожить всю жизнь в коммунальной квартире, поэтому для начала нужно решить, по какой причине вы хотите получить комнату именно в . То есть намерены ли вы в дальнейшем выкупать у соседей комнаты или же переезжать в будущем в другое место? Ведь альтернатива есть всегда, к примеру, небольшая квартира в областном центре либо квартира в строящемся доме.

Получить комнату в коммунальной квартире может любой гражданин нашей страны, нуждающийся в жилье, которое предоставляется по договору социального найма. Для этого вы не должны быть нанимателем другого жилого помещения по договору либо собственником жилого помещения. У членов семьи также не должна находиться в собственности жилая недвижимость. Кроме того, у семей, проживающих в помещении, которое не отвечает установленным нормам и требованиям, также есть возможность получить комнату.

Видео по теме

Обратите внимание

Покупка комнаты в коммунальной квартире - более длительная и сложная операция, чем покупка обычного жилья.

Полезный совет

Во время осмотра будущего жилища обязательно познакомьтесь с соседями, так как вам придется встречаться с ними не один раз в день. Обратите внимание на адекватность.

Продать комнату сложнее, чем продать квартиру. Потому, что кроме вас там живут еще другие люди, права которых должны быть обязательно соблюдены. Вы должны иметь хорошие отношения с соседями.

Вам понадобится

- документы на комнату;
- паспорт.

Инструкция

Когда вы определитесь с ценой, нанесите визиты всем своим соседям (собственникам комнат, находящихся в вашей квартире) и предложите им купить вашу комнату по этой цене. В случае, если у вас хорошие отношения с соседями и они сами не хотят покупать вашу комнату, они должны вам написать отказ от преимущественного права покупки вашей комнаты у нотариуса. Как правило, оплата услуг нотариуса за ваш счет, поскольку нужно это вам. Если все ваши соседи - собственники комнат отзывчивые и ответственные люди - вам повезло. Дело только за организацией и оплатой процесса.

Если же у Вас с соседями немирные отношения и они захотят вам за что-то отомстить или просто они недобрые соседи, или преследуют какие-то свои интересы и отказываются идти к нотариусу подписывать необходимый вам документ, вам придется письменно предлагать им купить комнату по указанной цене и отсылать ваше предложение о покупке заказным либо ценным письмом с описью по месту их проживания. Ведь бывает так, что собственники комнат не проживают в своей , а сдают ее квартирантам. В этом случае, у вас доказательством, что они извещены, будет квитанция почтового отправления или уведомление о вручении письма. И если они не откликнулись на ваше предложение в течение месяца - это будет означать их отказ.

Далее нужно найти технические документы на комнату. А если она, начиная с 1998 года, хоть когда-то была уже предметом купли-продажи, технические документы не нужно предоставлять в Регистрационную службу (Росреестр), поскольку они там уже есть. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах берется не ранее, чем за 10 дней до сделки. Нужно также согласие супруга (супруги) на продажу именно этой комнаты, заверенное у нотариуса, если комната приобретена в браке, а не подарена, не приватизирована, не приобретена до вступления в брак.

Затем составляете договор купли-продажи, подписываете его сторонами, оплачиваете государственную пошлину и регистрируете переход права собственности в Росреестре. Разумеется, проводите денежный расчет, обязательно написав расписку по всем правилам гражданского законодательства.

Обратите внимание

Если в соседней комнате одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, вам нужно будет просить его родителей получить разрешение органов опеки и попечительства по месту регистрации этого несовершеннолетнего ребенка на продажу вашей комнаты. Если они не захотят этого делать, тогда пишете им письмо с уведомлением и по истечении месяца будет считаться, что отказ получен. Только после того, как вы соберете все отказы либо почтовые документы от всех соседей - собственников, вы можете предложить купить комнату третьему лицу.

Полезный совет

Если ваши соседи не хотят покупать комнату по предложенной вами цене, возможно, проще снизить эту цену. Ведь вы потратите много времени на оформление документов и поиск новых покупателей, а это тоже требует материальных вложений.

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости - продажа комнаты в коммунальной квартире. Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире: выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт - целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность - только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант - куплена или получена по наследству, подарена).

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен - специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды - с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Не знаете свои права?

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача - сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Категории

Выбор редакции