Проверка компании в списке проблемных застройщиков. Проверяем новостройку – пошаговая инструкция
Юридический центр RegPractic
Оказываем юридическую и экономическую проверку финансовой устойчивости застройщиков, примеры отчетов выложены на сайте
Проверка надежности застройщика перед покупкой квартиры в новостройке
Какую информацию анализировать в целях проверки новостройки перед покупкой?
1. Сроки начала и окончания строительства согласно разрешительной документации
Указаны в проектной декларации и на сайте застройщика. Если сроки переносятся - это отражается в изменениях в проектной декларации. Сроки окончания строительства, указанные в договоре долевого участия не должны превышать сроков, указанных в проектной декларации. Если не так, это повод задуматься: застройщик не уверен в своих силах. Если застройщик не уверен в своих силах, следовательно, в его силах не должны быть уверены и вы.
2. Разрешение на строительство
Помимо проектной декларации на сайте застройщика должно быть опубликовано разрешение на строительство. Продлевалось ли разрешение на строительство? Сколько раз и на какой срок? Если разрешение продлено - это повод задуматься. Например, посмотреть список продленных разрешений на строительство по Московской области можно на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, наименование и адрес объекта капитального строительства, номер и дата выдачи продлённого разрешения на строительство и срок на который оно продлено.
3. Оценка финансовой устойчивости застройщика по данным Росстата
4. Сколько застройщик «продал» в доме квартир и сколько на эти деньги построил?
На сайте Росрестра можно узнать сколько квартир в интересующем вас ЖК продал застройщик. Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать.
Как смотреть:
Сайт Росреестра - внизу главной страницы "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" – в форме проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее "сформировать запрос" – входим в форму, отражающую основные данные по участку - далее "права и ограничения" – считаем договоры с датами, напротив которых стоит обозначение "залог в силу закона" - это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.
5. Учредители застройщика и уставной капитал
10. Реестр граждан, чьи права нарушены застройщиками
Для приемра обратимся к реестру "обманутых дольщиков" по Московской области. Реестр содержит список граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Реестр периодически обновляется Министроем Московской области и содержит: наименование застройщика, срок действия разрешения на строительство, строительный адрес новостройки, сведения о степени готовности объекта в процентах и другие сведения. Нет ничего хорошего, если в списке адресов обнаружится новостройка, в которую вы собираетесь вложить свои деньги.
11. Разрешения на ввод в эксплуатацию
Квартиру можно приобрести по уступке к ДДУ, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, но квартира еще не передана участнику долевого строительства. Такая квартира стоит дороже, но существенно снижаются и риски. В крайнем случае, право собственности можно будет и на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре. Списки введенных в эксплуатацию объектов периодически обновляются на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, адрес объекта, номер и дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По номеру РВЭ можно без труда найти в интернете и его сканированную копию.
12. Проверка застройщика на долги по налогам
Можно посмотреть на сайте ФНС. налоговорый орган публикует информацию о юридических лицах, не представляющих налоговую отчетность более года и/или имеющих по состоянию на 01.05.2017 превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю. Иными словами, если вы здесь найдете застройщика - это край, значит у него совсем нет денег.
13. Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции
Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойек по ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Подробнее об этом будет написано далее. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.
Как смотреть:
Вносим ИНН застройщика сюда и смотрим его актуальный адрес. Определяем подсудность по адресу местонахождения застройщика. В суде по месту нахождения застройщика будет большинство дел по взысканию просрочки по ДДУ. Далее находим в интернете сайт суда и смотрим на нём все дела по названию застройщика.
14. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома
Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Если с такими темпами просрочка сдачи в эксплуатацию может составить более года – повод задуматься. Менеджеры отдела продаж не знают, из-за чего дом строится медленно, а это причиной быть могут серьезные проблем у застройщика, например недостаток финансирования.
15. История застройщика
На сайте застройщика есть информация о количестве построенных домах. Как часто и на какие сроки застройщик нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию? Найдите проектные декларации по ранее построенным домам и свидетельства на ввод в эксплуатацию. Сравните сроки. Если есть расхождения – насколько часто и на какие сроки. Если часто и на срок более года – это повод задуматься.
16. Аккредитация строительной компании кредитными организациями
Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше - при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.
Подытожим. Проверка застройщика является трудоёмкой работа. Однако, если не потратить силы и время на его проверку, можно в будущем столкнуться с проблемами в виде нарушения сроков строительства или банкротства застройщика. Анализ вышеуказанной информации даст максиально полное представление о застройщике и интересующем вас объекте долевого строительства. Чтение сплетен на форумах и рекламных акций, занятие более сомнительное. Большинство информации представлено в открытых источниках, достаточно её собрать и правильно интерпретировать.
Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету.
Если вы не готовы тратить свое время, сложно разобраться в полученной информации или правильно её интерпретировать – обращайтесь к нам: проведем проверку надежности застройщика и предоставим подробный отчёт по вашему заданию. Тел.8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Примеры наших работ по проверке финансовой устойчивости застройщика
Отчеты выложены в формате pdf. Открываются по ссылкам, можно скачать.
ЖК СтоличныйЖК Новоорловский (СПб)
ЖК Шотландия (СПб)
ЖК Невская звезда (СПб)
ЖК Legenda Героев (СПб)
ЖК UP-Квартал Сколковский
ЖК Финские кварталы (СПб)
ЖК Лесобережный(СПб)
ЖК Селигер Сити
ЖК Level Амурская
ЖК «КосмосStar
ЖК 4YOU, Санкт-Петербург, ООО Аквилон СПб
ЖК VALO
ЖК Восточная Европа
ЖК Невская Звезда
ЖК Новые котельники
ЖК Поколение
ЖК Приневский
ЖК Северный
ЖК Томилино
ЖК Центр Сити
ЖК Купавино
ЖК Мейн Хаус
ЖК Мир Митино
ЖК Новое Бутово
ЖК Одинцово-1
ЖК Позитив
ЖК Раменский
ЖК Саларьево парк
ЖК Черняховского 19
ЖК Красногорский
ЖК Лучи
ЖК Люберецкий
ЖК Экодолье Шолохово
ЖК Татьянин Парк
ЖК Баркли Медовая долина
ЖК Внуково 2017
ЖК Зиларт
ЖК Москвичка
ЖК Московские водники
ЖК Римский
ЖК Родной город
ЖК Донской Олимп
ЖК Спутник
ЖК Город-Событие "Лайково"
ЖК Саврасово-Парк
ЖК Цивилизация (СПб)
ЖК Видный город
ЖК Город на реке Тушино-2018
ЖК МФК Березовая Аллея
ЖК Испанские Кварталы
ЖК Зеленые Аллеи
ЖК Граффити (СПб)
ЖК Бунинские луга (ПИК)
Как выбрать специалиста для проверки застройщика?
Познакомиться с работами, которые ранее выполнялись по другим застройщикам. С нашими аналитическими обзорами вы можете познакомиться по ссылкам выше. Если вы укажите дополнительные вопросы - анализ застройщика и конкретной новостройки будет написан именно под ваши требования.
Наши конкуренты:
Организаций, которые занимаются такой работой достаточно. Но есть проблема. В основном исполнители услуг подобного рода занимаются простым «начетничеством», т.е. выполняют работу под заказ очень формально. Они собирают информацию по списку вопросов, который каждый может посмотреть на сайте застройщика. Такие «консультанты» для «солидности» собирают всю информацию подряд, при этом главное всегда упускают из виду.
Например каждый второй «консультант» собирает информацию по разделу "проверка страхования гражданской ответственности". Для чего эту информацию нужно собирать? Только для солидности, чтобы показать какая большая работа проводится по сбору и анализу информации. Ометим, что договор долевого участия без страховки не зарегистрируют в Росреестре, поэтому писать об этом совершенно бессмысленно.
«Консультанты», которые под заказ будущих дольщиков собирают такую информацию, подходят к своей работе очень формально, а значит и ценность их советов будет незначительной. При этом собирая большое количество не нужной информации эти «консультанты» не дают ответа на простой вопрос: можно или нельзя покупать квартиру в строящемся доме и какие риски. Это происходит потому, что они идут проторенной дорожкой, оценивают риски строительных проектов, основываясь только на прикладных показателях. Сколько построил тот или иной застройщик, каковы его обороты, на каком месте в существующих рейтингах он находится, задерживал ли он ранее сдачу построенных домов или нет и прочее. Однако это простые, линейные показатели, а для серьезной оценки нужно уметь оценивать вероятностные, не очевидные риски.
Анализ застройщика требует оценки не только линейных показателей, сколько синтетических, сложенных из нескольких составляющих и приведенных к общему знаменателю. Проиллюстрируем это на следующих примерах.
Примеры некачественной работы при проверке застройщика
Пример 1. Оценка финансовых показателей застройщика на сайте Росстата в отрыве от других данных
Как можно оценивать финансовые показатели застройщика на сайте Росстата, если они в лучшем случае отстают от текущих минимум на год? Никто не знает, что в реальности происходит с финансами застройщика сейчас, если конечно вы не его главный бухгалтер. Можно только догадываться, делать прогноз, говорить о вероятностях. Поэтому когда такие «консультанты» говорят о том, хорошо или не хорошо финансово чувствует себя застройщик, они вводят заказчика проверки в заблуждение. Эти цифры рассказывают о том, что было 1,5 года назад. Оценивать платежеспособность застройщика можно только в совокупности со всеми событиями, которые произошли с застройщиком за прошедшие полтора года, и делать вывод на основании собранной информации.
Пример 2. Проверка застройщика, основанная на информации о сданных ранее объектах в отрыве от финансовых показателей
Застройщик строит ЖК, где много корпусов. Корпуса высокой степени готовности строятся по графику за счет продажи квартир в только закладываемых корпусах. Что будет с закладываемыми корпусами, когда всё будет продано? Ответ очевиден. По сути это маленькая финансовая пирамида. Не смотря на то, что первые корпуса застройщиком строятся и сдаются вовремя, вся картинка может обвалиться в любой момент. Спусковым крючком может быть все что угодно, например уголовное преследование одного из учредителей застройщика в другом его бизнесе, никак не связанным со строительством. Как такую ситуацию предугадать, основываясь только на том, что этот застройщик построенные ранее корпуса сдавал в эксплуатацию в срок? Да никак. Чтобы предугадать такие риски нужно сначала оценить за счет чего финансируется строительство строящихся корпусов, нет ли здесь финансовой пирамиды.
Почему ранее сданные застройщиком в срок дома не говорят, что ваш дом будет достроен?
Рассмотрим двух застройщиков.
Первый застройщик сдает все корпуса в сроки, заявленные в проектной декларации. Пока у него тишь да благодать, очевидная для всех, в том числе и для «аналитиков» и «консультантов», про которых было написано выше. Именно эту информацию они и сообщают будущим покупателям квартир, делая при этом вывод о надежности застройщика, не проверяя при этом факт строительства финансовой пирамиды.
Второй застройщик строит с небольшим нарушением заявленного срока и отставанием от графика. Анализируешь застройщика и видишь, что это очень аккуратная контора. Строит только за счет денег дольщиков. Дольщики медленно несут деньги, вот застройщик с небольшой задержкой и строит. Анализируешь дальше и видишь, что квартир продано на 30%, а построено уже на 55%, а значит второй застройщик даже заложенную в проекте маржу вкладывает в строительство. Поэтому у второго застройщика колоссальный запас прочности и надежности. При этом никто с вторым застройщиком или его учредителями не судится и никаких других проблем у него нет.
Где надежнее стройка? Где строят и сдают вовремя или где немного задерживают? Парадоксально, но надежнее там, где немного нарушают сроки строительства.
Ошибочные прогнозы, как следствие применения линейного анализа различных показателей застройщика
Выше мы привели самые простые примеры того, как будущие дольщики обращаясь за советом к «консультантам» напрасно тратят свои деньги. Причина ошибочных прогнозов в том, что многие «консультанты» оценивая линейные показатели, не занимаются анализом ВЕРОЯТНОСТЕЙ возникновения проблем, основанной на оценке всех фактов в совокупности и взаимосвязи друг с другом.
В условиях кризиса в строительной отрасли линейный анализ показателей не позволяет оценить риски покупки квартир в новостройках, а значит просто бесполезен. Большинство публикуемых рейтингов (бальная система, рейтинги «белых» застройщиков) не точны т.к. ориентируются на простые линейные показатели. Сколько метров построил, вовремя ли сдавал объекты, какой оборот... Затем отчитались: оборот большой, строил много, сдавал вовремя - значит надежная фирма! А вот и нет! СУ-155 было во всех рейтингах в «белых» застройщиках, считалось чрезвычайно надежной фирмой с оборотом в числе крупнейших застройщиков страны! Теперь застройщик банкрот, «консультанты» разводят руками, не понимая, как такое могло произойти, а участники долевого строительства пополнили список обманутых дольщиков.
Почему проверку застройщика нужно заказывать у нас?
1. Мы выполняем комплексную проверку во взаимосвязи всех прямых и косвенных обстоятельств, а также документов и информации, имеющейся в свободном доступе
Причем проверяем не только застройщика, но и строящийся объект. Именно так. Это важно подчеркнуть, потому что даже у надежного застройщика бывают объекты «первого» и «второго» сорта, одним из которых он уделяет больше внимание, а другим меньше, и может например затянуть сдачу вторых на значительное время, достигающее и года, а бывает и двух лет. Мы всё это анализируем.
2. Указываем в отчете только важные сведения
Мы не указываем в отчете не нужную информацию о застройщике, а даем ответ на простой вопрос: можно или нельзя вкладывать деньги в этого застройщика, в конкретный дом и почему. Другие «консультанты» подобную работу не выполняют, а значит если вас интересует ответ на вопрос, можно или нельзя покупать квартиру в интересующей вас новостройке, то попав к нам, вы пришли по верному адресу.
С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье:
По каким ставкам правильно делать расчет неустойки?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье:
Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про
Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье:
Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье:
Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите
Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков - непосредственных участников российского стройкомплекса.
Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.
Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса - узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное - исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!
Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.
- Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
- Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
- Несоблюдение застройщиком ФЗ
- Невыполнение сроков, обязательств
- Финансовая характеристика деятельности застройщика
- Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
- Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
- «Слабости» проекта - возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
- Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
- Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
- Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса
Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.
Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.
Почему именно проверить застройщика самому не просто?
Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут "сёрфить", умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя . Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.
Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» "Бюро", Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.
Проверка руководителей компании застройщика - этап 1
Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.
Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.
Проверка состояния и финансовой устойчивости компании - этап 2
Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.
Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.
Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании - застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.
Проверить застройщика на банкротство - этап 3
Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.
К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.
С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.
Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.
Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.
В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.
И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.
Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ - этап 4
Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.
Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании - застройщика уважают права покупателя своих квартир.
Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.
Проверяем соответствие строительства заявленным темпам - этап 5
Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?
Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную
Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.
На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.
Размер имеет значение - нюанс
При этом нужно учитывать и строительный объем - размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.
А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.
6 этап - дополнительные сведения о застройщике
Как и говорили ранее, не получиться описать в одном материале все критерии проверки. Поскольку, допустим в том же АБИНе проверяют более 30 критериев, и описать подробно каждый из них довольно долго. Недаром анализ выполняют профессионалы с большим опытом работы в своих областях.
Конечно, желательно проверить все необходимые пункты. Вы можете посмотреть примеры на сайте компаний, которые занимаются проверками
Можно ли проверить качество строительства?
Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.
Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.
Проверка самостоятельно или с компанией? - решайте
Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.
И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимум 40-50 часов полноценного рабочего времени и знание 20-30 ресурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.
Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.
Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:
Компании, производящие проверку застройщика
|
Название компании | Цена услуги в тыс. руб. | Срок оказания | Открытый пример работ | Заявленное кол-во пунктов анализа | Эксклюзивные пункты | Наличие поддержки | Оплата через безопасные платежные системы |
| АБИН (Агентство Безопасности Инвестиций в Недвижимость) | от 3950 | 2 дня | Да | 30 | 4 пункта | Да | Да |
| Рейтинговое агентство строительного комплекса | от 5900 | 2 дня | Да | 15 | 1 пункт | Да | Да |
| Общество защиты прав дольщиков | от 7000 | 2 дня | Да | 14 | не представлено | Да | не представлено |
| Госприемка | от 9900 | 2 дня | Нет | не представлено | не представлено | Да | не представлено |
| ДомКлик | 12 000 | 3 дня | Нет | История квартиры | не представлено | Да | Да |
Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.
Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу. И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новом доме.
1. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этот лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть - это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
2. Какой договор вы будете заключать. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия - решать конечно вам. Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!
3. Третьим фактором, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, является аккредитована ли новостройка в банке. Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является Топовый банк с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.
4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости. Кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом. Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица. Как это сделать смотри .
5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения.
Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.
Обратите внимание на местоположение объекта, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.
Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и.т.д.
Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.
6. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, то запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки перед покупкой квартиры.
Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:
Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика. Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов - один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.
Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика :
1. инвестиционный контракт;
2. проектная декларация;
3. разрешение на строительство;
4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);
9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;
10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;
11. аудиторское заключение;
12. заключение экспертизы проектной документации;
13. Строительные лицензии, допуск СРО.
6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке.
6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.
Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.
В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтраке администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.
6.2. Проектная декларация.
Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.
Другими словами, проектная декларация - это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.
6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация - это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация - это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
6.4. Разрешение на строительство.
Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.
6.5. Свидетельство о собственности на землю.
В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»
Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».
Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.
6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.
Договор страхования или поручительство - это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.
ЕЩЕ 10 СПОСОБОВ ПРОВЕРКИ ЗАСТРОЙЩИКА в п
Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм покупки квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартиры в новостройке, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами. В 90% риелторы не проводят проверку застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему реилтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.
Самый надежный вариант - это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.
Наша компания проводит комплексный анализ новостройки по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155 , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», .
Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.
Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.
Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.
В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме. Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности. Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.
Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.
Как можно узнать год постройки дома
Как правило, при оформлении ипотечного кредита, коммерческие банки запрашивают информацию о дате строительства объекта недвижимости. Возможно, подобные данные будут необходимы иным государственным инстанциям или попросту эти сведения понадобятся для личного использования.
Как узнать собственника помещения по адресу бесплатно, через Росреестр
- Арендатор помещения, если он работает напрямую с собственником;
- Застройщик или управляющая компания, обслуживающая здание, в котором располагается помещение;
- Агентство недвижимости или риелтор или ресурс, предлагающий получение информации о собственнике за вознаграждение;
- Росреестр или его управления или МФЦ (единое окно).
В МФЦ проще получить информацию как узнать собственника помещения по адресу.
Городская квартира
Поэтому подчеркну: интересуемся только общей суммой финансовых претензий к застройщику со стороны поставщиков (подрядчиков), налоговых органов, физических и юридических лиц -участников долевого строительства по другим объектам, а главное – наличием в картотеке исков о признании застройщика банкротом.
Застройщики Воронежа
Одним из самых крупных игроков рынка, вышедших на рынок относительно недавно, стала компания ВДК – Воронежская Девелоперская Компания, входящая в состав ГК Хамина. В конце 2015 года компания получила несколько наград, в том числе за лучший реализованный проект жилого комплекса.
Знакомимся с девелоперским проектом
Если мы выбрали, в каком из строящихся домов будем покупать квартиру, то Проектную декларацию на строительство многоквартирного дома рекомендуется почитать внимательно. Основные значимые для нас сведения о проекте строительства из этой декларации – это:
Как узнать управляющую компанию дома
- Интернет. Сейчас существуют сайты, посредством которых, можно узнать, какая организация занимается обслуживанием вашего дома. Введите в поисковой строке сайт Государственной корпорации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. После ввода всей требующейся информации вам будет выдана анкета. Данный ресурс позволит узнать юридический адрес, номера телефонов, контактных лиц и т.д.;
- Также можно узнать организацию, позвонив в администрацию вашего района. Вам необходимо поговорить с начальником по ЖКУ. В большинстве случаев такой звонок будет переадресован в РЭМП. Именно там вам смогут предоставить данные по вашей управляющей компании.
Как узнать серию дома
Например, дома, построенные с 1940 по 1957 год, представляют собой крупногабаритные строения из кирпича, шлакоблока или керамических панелей с высоким бельэтажем. Отличительная черта «сталинок» — высокие потолки (2,9 -3,2 м) и просторные комнаты с большими окнами в квартирах.
Как определить серию дома по адресу
Но, конечно, техпаспорт не расскажет об особенностях серии, ее подробных характеристиках, достоинствах и недостатках или местах, где таких домов больше всего. Поэтому удобнее найти всю эту информацию в интернете - для этого существует несколько специализированных сайтов, таких как, например, этот - http://tipdoma.ru.
Застройщики и строительные компании Уфы
Если же у вас есть своя информация по поводу застройщиков или находящихся на сайте предложений (вы обнаружили неточность или несоответствие действительности), всегда можно написать об этом на наш контактный e-mail. Таким образом поддерживается актуальность и свежесть всех предложений квартир и коттеджей на продажу.
Придомовая территория многоквартирного дома
Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.
Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию
Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам. Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.
Недвижимость КМВ
- Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), которая гласит, что приемку объектов капитального строительства осуществляют органы местной власти.
- Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенным постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.) органы стройнадзора обязуются проверять работы на каждом из этапов строительства, начиная с получения застройщиком разрешения на ведение строительства до заключительных этапов работ.
Как самостоятельно проверить застройщика или контрагента 2017 г
Потому что наверняка есть компании, которые входят в группу или когда-то входили в неё и имеют темную историю такую, как недостроенный дом или достроенный, но с задержкой к примеру в 5 лет. Зная весь список компаний, входящих в группу, можно уже проверить всю историю компании. Вот фирмы и скрывают все аффилированные юридические лица.
Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию: пошаговая инструкция для застройщика
Если же застройщик нарушает прописанный в договоре срок, то за каждые сутки просрочки он обязан выплачивать 1/150 от процента рефинансирования. По этой причине застройщик делает все возможное, чтобы акт проверки имел положительный характер, а сам ввод в эксплуатацию произошел в оговоренные сроки.
Выбор застройщика – ответственный шаг для людей, желающих приобрести квартиру.
От того, насколько надежной будет компания, зависит получение вами желанной жилплощади, требований, нормативных документов и договоров.
Так вы будете избавлены от головной боли, сможете в оговоренный день получить ключи и заселиться в качественно построенный дом.
На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика
Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает , так какзастройщикчасто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.
Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.
Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.
На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, вашаквартираможет быть задержана аналогичным образом.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.
Какие документы застройщика нужно проверить
Надежныйзастройщик– это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся , целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.
Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.
Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.
Какие документы проверить у застройщика новостройки
Кроме оговоренных выше документов, застройщик новостройки обязан после строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вам продадут квартиру без данного документа, вы не сможете быть полноправным собственником, зарегистрировав свою жилплощадь.
Обратите внимание на документацию о разрешении строительства, чтобы в будущем не оказалось, что новостройкавозведена незаконно, а вы не остались без квартиры и денег.
Как проверить застройщика при покупке квартиры?
Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:
- Репутацию фирмы-строителя;
- Подведение коммуникаций к жилому дому;
- Адекватность цен на жилье;
- Количество заказов у компании должно быть большим;
- Документация в порядке;
- Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
- Компания не была замешана в судебных разбирательствах.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — http://www.arbitr.ru
Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку
Какие документыдолжен предоставитьзастройщик, если вы хотите ? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.
Ипотека– не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если быпокупкасовершалась не в кредит.
Особенности проверки застройщика в городе Москва
Москомстройинвест призывает людей, желающих совершить покупку в Москве к заключению договоров долевого участия. Они регистрируются, позволяют избежать мошенничества, а наиболее надежными были признаны компании, работающие по 214 Федеральному Закону.
В городеМосквапроверенные застройщики вносятся в единый перечень. Сюда относят только те компании, у кого нет серьезных нарушений, и которые предоставили отчетность.
Проверенные застройщики Москвы
В Москвенадежностьзастройщика можнопроверитьонлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.
Кстати, этотнужныйсервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.
Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.
