Главная > Организация  > Нужно ли согласие органов опеки на покупку квартиры. Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать Квартира с опекой


Нужно ли согласие органов опеки на покупку квартиры. Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать Квартира с опекой




При сделках с недвижимостью и покупателям, и продавцам квартир приходится обращаться в различные государственные инстанции, собирать массу справок. Тем, у кого есть дети до 18 лет – ходить на поклон в отделы опеки и попечительства. Участие государевых опекунов в сделках с квартирами не всегда понятно, овеяно «неизвестным мраком» и страшными рассказами. Сегодня Интернет-журнал о недвижимости сайт ответит на пять самых распространенных вопросов об опеке и попечительстве.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Вопрос № 1
В каких случаях нужно обращаться за разрешением?
Ответ «когда в сделки фигурируют несовершеннолетние» не совсем верен. Так было до 1 марта 2005 года, когда любая сделка, где ребенок был в продаваемой квартире либо собственником, либо зарегистрирован по месту жительства («прописан»), требовала согласия «опекунов». Иначе органы, осуществляющие государственную регистрацию договоров, просто отказывались принимать документы. Однако в первый весенний день 2005 года вступил в действие нынешний Жилищный кодекс РФ, где, говорит Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер и Партнеры» , подобное требование сохранилось только для несовершеннолетнего собственника продаваемого объекта. То есть, если ребенок - владелец , которая продается, либо у него есть какая-то доля собственности в ней.

Если ребенок просто «прописан» - тогда не нужно. «В целом ЖК направлен больше на защиту собственника, чем на членов семьи или иных граждан, зарегистрированных по месту жительства», - резюмирует эксперт.

Примечательно, что в первое время после принятия ЖК регистрирующие органы «по инерции» продолжали требовать согласие органов опеки во всех случаях, и риэлторы продолжали брать их для своих клиентов. Иногда в Регпалате по этому поводу разгорались скандалы: участник сделки справку не принес, документы у него не принимают. Через год-полтора регистраторы удосужились, наконец, прочитать ЖК. Заметим, что в противоположных ситуациях (когда гражданам не выходит послабление, а гайки, напротив, закручиваются) госорганы с первого же дня обо всем осведомлены и делают «как надо». Но это к слову…

Вопрос № 2
Что это за органы?
Официальное название - Отделы опеки и попечительства, действуют в структуре властей районов. Здесь, впрочем, тоже не все просто. Раньше в Москве были просто районные управы, а несколько лет назад прошла очередная административная реформа, при которой из управ были выделены муниципалитеты. Управам оставили серьезные вопросы (торговля, потребительский рынок, ЖКХ) - то есть то, где вращаются реальные деньги. Муниципалитетам же отдали другие функции - профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, досуговую работу с населением, ту же опеку - дела, спору нет, важные, но как-то совсем неденежные.

Есть у опеки и еще одна примечательная деталь: полное отсутствие «вертикали», т.е. структур на уровне округа и всей Москвы. Говорят, что при создании этой системы об этом просто забыли - а сегодня получается, что пожаловаться «наверх», если инспектор принимает, на ваш взгляд, незаконное решение, невозможно. Разумеется, остается суд - в нем можно опротестовывать решение кого угодно. Однако, как отмечает Денис Дячек, директор локального офиса «Тушино» агентства DOKI , здесь вряд ли будет практический смысл: сделки на рынке совершаются довольно быстро, и за время, пока дело рассмотрит суд, квартира будет десять раз продана другому покупателю. Так что единственный, пожалуй, вариант - жаловаться руководителю муниципалитета. Тонкость тут в том, что этот чиновник, скорее всего, не очень хорошо разбирается в недвижимости, и к тому же не хочет ради интересов какого-то «человека с улицы» отменять решение собственного сотрудника. Поэтому жаловаться начальнику имеет смысл только в тех случаях, когда инспектор по опеке наворотил нечто совсем уже невообразимое.

Вопрос № 3
Исходя из чего решают, - разрешить или не разрешить сделку?
Официально - органы следят за тем, чтобы «интересы несовершеннолетних не ущемлялись». Фактически - жизнь многообразна, и многие вопросы инспектор решает самостоятельно, исходя из собственных представлений об этих самых интересах.

Разумеется, все понятно в очевидных случаях - меняется на бОльшую по площади, район не хуже, количество комнат увеличивается. А как быть в случаях, когда, например, меньше площадь, но лучше район? Или Москва на Подмосковье? Или еще что-то подобное? В таких случаях, говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ» , у каждого инспектора - свой «фирменный стиль»: один смотрит на общую площадь, другой на оценку квартиры (за неимением рыночной тут годится бумага из БТИ - что с того, что расстояние между тамошними цифрами и реальной ценой квартиры - как до Луны?!).

Немаловажно и то, как сами взрослые участники сделки объясняют свои мотивы - известны случаи, когда детям разрешали отправиться в квартиры меньшей площади на том основании, что в том районе живет наша бабушка, которая будет сидеть с малышом, или что там лучше школы и детские садики. Иногда бывало и так, что опека «пропускала» сделки, при которых жилищные условия ребенка явно ухудшались, но при этом требовала увеличить его долю. Например, мать с сыном переезжали из двухкомнатной квартиры в однокомнатную - при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в продаваемой квартире ребенок станет единственным собственником покупаемой. Мать, таким образом, лишалась всего.

Или еще реальная история, свидетелем которой был сам автор: разъезжалась семья, и квартира, которая предназначалась ребенку, проходила по метрам, но хромала по деньгам - из современного 16-этажного дома уезжали в 9-этажку, метр в которой дешевле. Тут сама инспектор по опеке (!) сказала матери: «А вы напишите в заявлении, что у бабушки, с которой вы разъезжаетесь, кошка, а у ребенка - аллергия на шерсть».

Отдельно стоит сказать о двух категориях - и . К квартирам, приобретаемым в кредит, отмечает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город» , первоначально отношение было настороженное: это непонятно что, вроде как и не собственность вовсе… Но годы шли, и «опекуны» к ипотеке подобрели - этому, вероятно, способствовал и тот факт, что кредиты у нас в основном все выплачивают, на улицу заемщиков не выставляют.

А вот с новостройками - с точностью до наоборот. Первоначально инспекторы по опеке их очень любили: дома новые, просторные. Но после того как по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков, отношение поменялось. «Новостройку «на котловане» не разрешат однозначно, даже если там будет 500 метров, - убежден Д.Дячек (DOKI). - Много рисков, а опекунский совет несет полную ответственность за принятые решения».

Вопрос № 4
Можно ли «договориться» или «обойти» органы опеки?
Один из эпизодических героев «Капитанской дочки» А.С.Пушкина - директор таможни (!) рекомендовал действовать «не оборонительно, не наступательно, а подкупательно». С момента написания романа прошло почти 200 лет (а если считать от описываемых событий, то и того больше - почти 240), но родная страна с тех пор изменилась не очень сильно. «Договориться», конечно, можно - если только случай не вопиющий, и инспектор «понимающий» (см. ответ на предыдущий вопрос).

Официально риэлторы, конечно, говорят, что ничем таким не занимаются, но в частных беседах под водочку рассказывают немало историй о том как «поднесли инспектрисе серебряный кумган ура-тюрбинской работы, сплясали польку-бабочку и пощекотали ресницами пятки». Достоверность рассказов остается на совести авторов - от себя же отмечу, что «опекуны», как и любые чиновники, действуют в определенных рамках. Т.е. где-то что-то немного «подвинуть» - можно, но официально разрешить отъезд семьи с тремя детьми в деревенский дом в Калужской области - это не получится ни за какие взятки.

Вопрос № 5
Итог: действительно ли опека защищает интересы детей?
Здесь, как водится, бывает по-разному. Иногда родители настолько безразличны к судьбе собственных детей, что совершенно посторонние им тети из органов опеки оказываются более надежными защитниками их (детей) интересов. Отдай все на откуп родителям - они свое недвижимое имущество пропьют, оставив наследников без крыши над головой.

«Органы опеки - небезупречная, но все же защита, - говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» . - Другое дело, что у этих специалистов не всегда хватает инструментов, навыков и квалификации для того, чтобы реально защитить права детей».

С другой стороны, часто бывает и так, что семья абсолютно нормальная, и вариант они нашли приемлемый, а «опекунша» откровенно куражится или вымогает взятку. Так что все индивидуально - как, впрочем, всегда в нашей жизни.

Последнее обновление Февраль 2019

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Права ребенка неприкасаемы

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость - оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район - предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье - если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой - когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2 : В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • , справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней . В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру , иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру , если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

Продажа приватизированной квартиры

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. ).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.
Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

При покупке или продаже квартиры есть факторы, которые усложняют сделки с недвижимостью, а порой делают невозможным проведение таких сделок. Одним из таких факторов является участие в сделке несовершеннолетних, которые могут быть собственниками этого жилья или иметь имущественные права на долю в квартире. Эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье рассматривают аспекты, связанные с участием несовершеннолетних в сделках с недвижимостью.

Привлекательность сделки с участием несовершеннолетних

На рынке недвижимости наиболее привлекательными для покупки объектами являются квартиры, полностью свободные в юридическом плане, то есть, когда к моменту продажи в квартире никто не зарегистрирован и текущим собственником является один владелец. Однако так бывает достаточно редко, чаще всего продажа квартиры является только одним звеном в цепочке операций, направленных на улучшение (или изменение) жилищных условий продавца. Другими словами, квартира продается с целью приобретения более просторной жилплощади или для покупки двух квартир (при разъезде).

Поэтому на тот момент, когда подыскивается покупатель, текущие собственники не предпринимают никаких действий относительно снятия регистрации или перевода имущественных прав. Потенциальные покупатели, узнав о том, что есть ребенок, которому принадлежит часть квартиры, опасаются сложностей с реализацией сделки, а потому отдают предпочтение тем вариантам, которые исключают всякое участие несовершеннолетних. Соответственно, с потерей привлекательности квартира может несколько потерять в цене, поскольку потенциальный покупатель будет стремиться заложить риски в стоимость недвижимости.

О том, почему покупатели так опасаются подобных сделок, будет рассказано ниже, а сейчас мы уделим внимание тем действиям, которые необходимо предпринять продавцу (а покупатель, в свою очередь, вынужден проверить, выполнялись ли необходимые действия).

Разрешение органов опеки

Достаточно часто во время приобретения квартиры права собственности распределяются между всеми членами семьи. Это дает каждому из них определенные гарантии на случай возникновения непредвиденных ситуаций. Однако, с другой стороны, тот факт, что ребенок является собственником части квартиры, сильно осложняет сделку. Родители не могут продать квартиру (для переезда в другой город или с целью расширения жилплощади) пока не будет получено согласие органов опеки и попечительства, которые обязаны контролировать все сделки с недвижимостью, которые затрагивают интересы несовершеннолетних. Это правило определяют статьи 26, 28, 37 ГК РФ, а также статья 60 Семейного кодекса РФ, органы опеки следят за тем, чтобы права детей не были нарушены и проверяют законность сделки. Таким образом, в сделках с недвижимостью интересы несовершеннолетних представляют не их родители (как в остальных случаях), а представители органов опеки.

Впрочем, если квартира является собственностью родителей (ребенок просто зарегистрирован на жилплощади), то это значительно упрощает проведение сделки. Обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения нет необходимости.

Вопреки распространенному мнению, в органы опеки нужно обращаться не только в том случае, если условия проживания ухудшатся (например, переезд в квартиру меньшей площади). При любых операциях с недвижимостью необходимо получить согласие органов опеки, в противном случае сделка (если и сможет быть проведена), будет признана незаконной, со всеми вытекающими последствиями. Итак, необходимость оформления разрешения присутствует в следующих случаях: продажа квартиры, передача недвижимости в залог, дарение, обмен. Это обстоятельство является той единственной причиной, по которой родители не торопятся прописывать ребенка, ведь, по сути, государство пытается обеспечить ребенку некую защиту средствами самих же родителей, ограничивая при этом последних в праве распоряжаться их собственностью.

Вероятность разрешения или отказа органов опеки

Возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки маловероятно в случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются, например:

На деньги от продажи старой квартиры приобретается жилье аналогичной площади, однако планировка предполагает отдельную комнату для ребенка;
- Взамен продающейся квартиры приобретается такая же по площади и планировке квартира, однако дом более поздней постройки;
- Приобретается квартира в лучшем районе (выше уровень инфраструктуры, ближе школа, детский сад, прочие очевидные преимущества):
- И, наконец, органы опеки вряд ли станут возражать, если планируется приобретение жилья большей площади.

Определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, органы опеки потребуют доказательства того, что права ребенка не будут нарушены (жилищные условия не ухудшатся). Доказательство, которое в данном случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи. Другими словами, собственнику квартиры, совладельцем которой является ребенок, перед тем, как продавать эту квартиру, необходимо отправиться в тот город, куда он намерен переехать, подыскать жилье и подписать предварительный договор купли-продажи.

А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки откажутся выдавать разрешение. Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы деньги, оставшиеся от продажи, будут потрачены на лечение ребенка. Так, например, не являются редкостью случаи, когда органы опеки дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочными заболеваниями. Самое главное в подобных случаях – собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.

Кроме того, органы опеки весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры в строящемся доме. Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры и не могли погасить кредит. Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки согласились на передачу квартиры в залог).

Порядок получения разрешения и документы

Согласно действующему законодательству, отказ или согласие органов опеки на продажу квартиры должен быть выдан в течение 15 дней с момента обращения в соответствующую инстанцию. При этом необходимо собрать и предоставить комплект документов, который включает:
- Заявление;
- Паспорта родителей;
- Свидетельство о рождении ребенка (либо паспорт);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Справка с места жительства ребенка.

Потенциальные опасности для покупателя

Для покупателя опасность в сделке с недвижимостью, где могут быть затронуты интересы детей, заключается в том, что на любом этапе подготовки может быть допущена ошибка (намеренно или нет). В результате этого сделка может быть оспорена в суде, и, если факт нарушения прав ребенка будет доказан, на текущего собственника квартиры могут лечь обязательства возместить нанесенный ущерб. Причем, сделка может оспариваться и через десять лет, подать заявление в суд могут не только родители, но и родственники, опекуны ребенка, и даже сам ребенок, который уже достиг совершеннолетия. Другими словами, даже разрешение, полученное от органов опеки, не гарантирует покупателю отсутствие каких-либо проблем с его недвижимым имуществом в дальнейшем.

Впрочем, есть ситуации, когда при покупке недвижимости, собственником которой (или владельцем части квартиры) является несовершеннолетний, каких-либо претензий можно избежать. Казалось бы, совершенно ясно, что, согласно российскому законодательству ребенок может являться собственником, однако не может реализовать эту собственность даже при согласии родителей (опекунов) без разрешения органов опеки. Но здесь есть некоторые исключения, так, разрешение органов опеки не требуется, если ребенок на момент заключения сделки приобрел полную дееспособность. В принципе, полная дееспособность является основанием для самостоятельного заключения любых сделок, для этого ребенку (если его можно так назвать) даже не нужно согласие родителей. То есть, оспорить такую сделку через суд уже нельзя.

Несовершеннолетние с полной дееспособностью

Каким образом ребенок может получить полную дееспособность до момента достижения им совершеннолетия? Для начала отметим, что, начиная с 14 лет и до 18 лет, ребенок имеет ограниченную дееспособность, то есть, он может заключать некоторые сделки без согласия родителей. Однако для такой операции, как продажа квартиры, все равно требуется и согласие родителей, и разрешение органов опеки. Полную дееспособность, которая дает ребенку такие же права, как и любому гражданину, он может приобрести до наступления совершеннолетия в следующих случаях:

Вступление в брак до 18 лет. С момента официальной регистрации ребенок приобретает дееспособность в полном объеме, и если над ним установлено попечительство, то это попечительство автоматически теряет силу. Дееспособность сохраняется даже в том случае, если брак вскоре был расторгнут (до 18 лет). Однако этот брак, в свою очередь, может быть признан судом недействительным, и в этом случае несовершеннолетний утрачивает дееспособность. Момент утраты дееспособности определяется судом, и с этого момента все сделки, в которых принимал участие несовершеннолетний, также признаются недействительными (такой сделкой может быть и купля-продажа недвижимости);

Эмансипация. Этот термин используется в гражданском праве для обозначения несовершеннолетних, которые уже достигли 16 лет и занимаются (в установленном порядке, с согласия родителей или опекунов) предпринимательской деятельностью или же работают по трудовому договору. В этом случае полная дееспособность не приобретается автоматически (в отличие от случая вступления в брак), эмансипация проводится по решению суда либо по решению органов опеки, соответственно, также требуется согласие родителей (попечителей, усыновителей). Опять-таки, в отличие от приобретения дееспособности посредством вступления в брак, дееспособность, достигнутая посредством эмансипации, не утрачивается в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Таким образом, при обретении несовершеннолетним полной дееспособности не требуется согласие органов опеки на проведение любых сделок с недвижимостью, где каким-либо образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего. Так, в числе документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, достаточно письменного (и нотариально заверенного) согласия ребенка как совладельца квартиры на продажу недвижимости.

Права опекунов на недвижимость подопечных

Теперь необходимо внести уточнения по поводу сделок с недвижимостью (где затрагиваются интересы ребенка), в которых продавцом выступает не кто-либо из родителей, а опекун. Статья 37 ГК РФ говорит о том, что сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, дарение), по сдаче внаем, в безвозмездное пользование, по передаче в залог, опекун не может заключать без согласия органов опеки и попечительства. К таким сделкам относятся также любые операции, которые связаны с отказом подопечного от его имущественных прав, это выделение долей, раздел имущества.

Далее, опекун, его супруг (супруга), близкие родственники не могут заключать с подопечным сделки, в ходе которых подопечный утрачивает имущественные права. Однако перечисленные лица вполне могут передавать подопечному имущество в безвозмездное пользование, в дар. Кроме того, если несовершеннолетним приобретается жилье (принимается в дар), то разрешение органов опеки не требуется, если, конечно, не происходит одновременной продажи имеющегося имущества.

Заключение

В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки с участием несовершеннолетних, хотя и принадлежат к категории наиболее сложных сделок, однако не являются редкими, а тем более, неосуществимыми. Одним из способов убедить потенциального покупателя в юридической безопасности сделки является предоставление всех необходимых документов. Естественно эти документы должны быть полностью собраны уже к моменту размещения объявления о продаже. Правильный подход к определению мотивации продажи позволит облегчить процесс получения разрешения от органов опеки. Дополнительную информацию, которая повысит вероятность быстрой и выгодной продажи квартиры, одним из собственников которой является ребенок, может предоставить квалифицированный юрист.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Получить согласие органов опеки на продажу квартиры необходимо во всех случаях, когда в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Процедура получения такого разрешения может представлять проблему, так как защита интересов ребенка всегда является приоритетной задачей при распоряжении недвижимостью.

Что нужно сделать для получения согласия органов опеки

Если объект недвижимого имущества или доля в нем принадлежат несовершеннолетнему ребенку, распоряжение жильем будут осуществлять его законные представители (родители). Вне зависимости от условий сделки для продажи квартиры будет необходимо получить предварительное разрешение органов опеки.

Указанные органы призваны обеспечивать защиту интересов ребенка при распоряжении его имуществом. С этой целью органы опеки имеют право:

  1. проверять условия совершения сделок по отчуждению квартиры, принадлежащей детям;
  2. контролировать сделки, в результате которых происходит уменьшение имущественных активов ребенка;
  3. выдавать заключение по результатам проверки документов о нецелесообразности продажи имущества либо об условиях, которые должны выполнить родители;
  4. выдавать согласие на продажу жилья.

Основным требованием, которое позволит родителям получить согласие органа опеки на продажу квартиру, является одновременное приобретение в собственность ребенка жилого помещения, схожего по характеристикам, уровню благоустроенности и стоимости.

Именно указанные обстоятельства будут предметом проверки по заявлению родителей-продавцов. Отсутствие разрешительного документа будет являться основанием для признания сделки недействительной по иску органов опеки.

Порядок получения согласия органов опеки

Оформление разрешительного документа и соблюдение условий о защите прав несовершеннолетних граждан происходит в несколько этапов. Первоначальной стадией будет являться уведомление органов опеки о предстоящей продаже квартиры, права на которую имеет ребенок.

Указанное заявление подается в орган опеки по месту постоянного проживания семьи. Помимо указания условий продажи в тексте заявления, необходимо в обязательном порядке представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта обоих родителей;
  • документы, удостоверяющие личность ребенка (свидетельство или паспорт);
  • согласие на продажу жилья от самого ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • документы, подтверждающие семейный статус родителей (свидетельство о браке или о разводе);
  • документы по сделке (в отношении продаваемой и приобретаемой квартир).

На стадии подачи заявления родители выступают представителями ребенка, не достигшего возраста 14 лет. Если он достиг такого возраста, он имеет право участвовать в совершении сделки наравне с родителями, однако будет действовать только с их согласия.

При обращении с заявлением органы опеки и попечительства обязаны выполнить следующие обязательные мероприятия:

  1. провести проверку представленных документов на предмет соблюдения интересов ребенка;
  2. при необходимости установить фактическое состояние приобретаемого жилья провести выездную проверку и составить акт;
  3. провести личную беседу не только с родителями, но и ребенком в возрасте старше 14 лет, чтобы установить отсутствие фактов нарушения прав.

На стадии проверки представленных документов органами опеки изучаются правоустанавливающая и техническая документация на жилые помещения по сделкам продажи и покупки. В состав документов входят:

  • выписки из ЕГРН или свидетельства о праве;
  • кадастровые паспорта на жилые помещения и иная техническая документация;
  • инвентаризационные справки из органов БТИ, в том числе о стоимости объектов;
  • техническая документация на жилой дом;
  • справки об отсутствии долгов по услугам ЖКХ;
  • поквартирные карточки или выписки из домой книги.

При проверке указанных документов будет проверяться не только соответствие характеристик обоих квартир, но и благоустройство приобретаемого жилого помещения. Это необходимо, чтобы не допустить замену одной неблагоустроенной квартиры на аналогичный по характеристикам объект.

Оформление согласия на продажу квартиры

Если органами опеки будет установлена равноценность продаваемой и приобретаемой квартир, будет оформляться разрешительная документация. Предварительное согласие органа опеки будет направлено главе муниципального образования, который должен вынести постановление о разрешении сделки с имуществом ребенка. В данном постановлении указывается:

  • согласие на продажу квартиры на условиях, изложенных в договорах;
  • перечень требований, которые должны выполнить родители в установленный срок (например, не позднее месяца после выдачи согласия на продажу оформить право собственности ребенка);
  • открытие банковского счета на имя ребенка для перечисления денежных средств от продажи квартиры (допускается в исключительных случаях);
  • обязанность родителей уведомить органы опеки о проведенной сделке и оформлении права собственности на детей.

Данное постановление будет являться законным основанием для продажи квартиры, родители обязаны его предъявить в органах Росреестра при проведении регистрационных действий.

После продажи квартиры и приобретения на имя ребенка нового жилого помещения необходимо уведомить о данном факте орган опеки, выдавший согласие. Для этого должны быть представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости, в которых ребенок будет указан в качестве собственника помещения.

Неисполнение указанной обязанности может повлечь ответственность в виде обращения органа опеки в суд с иском о признании сделки недействительной, либо о понуждении родителей к регистрации права собственности на ребенка. На стадии судебного рассмотрения дела в суде у родителей есть право устранить допущенное нарушение и выполнить условия согласия на продажу квартиры, т.е. зарегистрировать право собственности несовершеннолетнего ребенка.

Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних.

Когда нужно разрешение

Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.

Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

  • выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
  • получает жилье, которое обременено, в наследство;
  • покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

  • оформление ипотеки на родителей;
  • выплата кредита;
  • переоформление недвижимости на детей.

Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.

Процедура получения разрешения

Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.

Этап 1. Подача бумаг

Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует. Он подписывает те же бумаги, что и родители.

Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.

Этап 2. Встреча с сотрудником социальной службы

Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры.

Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.

Этап 3. Уведомление о результате

После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение. Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов.


Этап 4. Обжалование постановления государственного органа

Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили? Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд. Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.

Какие потребуются документы

Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению на покупку жилья надо предоставить такие материалы:

  • заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
  • письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
  • информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
  • документы относительно приобретаемого жилья;
  • справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
  • проект ипотечного договора на покупку квартиры.

Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки.

Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:

  • копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;
  • копию техпаспорта;
  • экспертную оценку;
  • выписку Госреестра;
  • выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.

Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.

Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.