Страховка квартиры в новостройке. Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать? Это должно подтверждаться
Главными рисками приобретения квартир в строящихся домах являются: недострой, мошенничество, продажа одной квартиры нескольким покупателям, банкротство застройщика. Все эти риски можно застраховать.
Как страхуют квартиры в строящихся зданиях?
На стадии строительства сама компания-застройщик может страховать возводимые объекты по следующим видам страховок:
- От пожара.
- От наводнения.
- От гибели.
Сами покупатели (дольщики), заключающие со строительной компанией договор в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве …», могут самостоятельно по желанию приобрести страховки от недостроя, от нарушения сроков сдачи квартир, от банкротства строительной фирмы. Купить такие полисы можно на любом этапе стройки.
Есть ли экономия по сравнению с покупкой вторичного жилья?
Цена страхового полиса определяется в каждом случае после проведения страховой компанией предстраховой экспертизы. Обычно стоимость страховки колеблется в диапазоне 1-4,5% от цены приобретаемой квартиры в новостройке. Получить компенсацию по такому страховому продукту можно при несдаче квартиры в собственность клиента в указанный в договоре долевого участия (ДДУ) срок, при двойных перепродажах, при банкротстве строительной фирмы.
Независимо от срока страхования страхователь обязан внести всю сумму по страховке сразу. Если клиент желает застраховать финансовые риски при долевом строительстве, то срок действия страховки превышает срок действия ДДУ. Тем самым достигается гарантия возврата средств дольщика при отсутствии того результата, на который он вправе был рассчитывать, заключая ДДУ.
Страховка окупается очень быстро, в особенности тогда, когда заключается такой договор на стадии котлована. Рост стоимости таких квартир происходит ежемесячно по мере приближения проекта к завершающей стадии. Цена страховки очень быстро покрывается удорожанием объекта страхования . При покупке страховки для защиты финансовых рисков на рынке вторичной недвижимости такого явления не наблюдается, так как там цены на квадратные метры растут не с такой скоростью.
Сколько получит страхователь, когда обанкротится строительная компания?
Когда происходит банкротство строительной компании, клиент страховой компании получает страховую выплату, которая на 100% покрывает затраты на заключение ДДУ. В подавляющем большинстве случаев дольщикам не удается вернуть эти деньги со строительной компании в процессе процедуры банкротства, поэтому страховка в такой ситуации остается единственной реальной надеждой не лишиться в одночасье всех сбережений.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
В процессе проведения предстраховой экспертизы страховщик может выяснить, что строительная компания намеренно использует схемы продажи, противоречащие российскому законодательству, имеет большую задолженность, много неисполненных обязательств, либо иные факты, указывающие на большой риск несдачи объекта в указанные сроки. В этом случае страховщик может отказать клиенту в заключении страхового договора по причине неоправданно высоких рисков.
В процессе выполнения предстраховой экспертизы риски конкретного объекта оцениваются минимум по 60 различным параметрам. Такая схема работы позволяет страховщику всесторонне изучить объект страхования, репутацию строительной фирмы, вероятные риски, относящиеся к конкретному зданию и многое другое. При этом всегда важно понимать: экспертиза актуальна лишь 1-2 месяца, а потом ситуация может измениться кардинальным образом. Не заключив страховку сразу при подписании ДДУ, потом дольщик может и не получить одобрения страховой компании , поскольку с течением времени первоначальные риски могут удвоиться.
В январе 2014 года в силу вступило постановление об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, которые проводят строительство привлекая средства граждан. Суть нормы — в снятии всех рисков с дольщиков.
Даже при , застройщик будет обязан возвратить вложенные деньги.
Принятый закон (страхование долевого строительства) даёт основания на гарантированную и направлен на устранение мошенничества в строительном бизнесе.
Этот факт подтверждают слова Каирбека Ускенбаева , вице-премьера по региональному развитию: «Характерно, что данный механизм утвержден совместно с администрацией президента. Концепция системы обращена исключительно на защиту активов дольщиков. Целевым этапом проекта является страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства. При чём для уменьшения рисков страхование осуществляется в созданной государством компании».
Виды страхования
Для сохранения средств дольщиков, инвестируемых в объект, определяют два вида страхования. Страховым случаем в таких договорах является начало эксплуатации объекта.
- обязательное страхование застройщиком;
- добровольное страхование дольщиком.
Основные отличия добровольного страхования (далее ДС) от обязательного (далее ОС):
- в случае наступления несостоятельности организации: при ДС реализуется конкурсное управление, а при ОС средства компенсируются из бюджетного фонда или путём повышения налогов;
- в случае ДС обязательства страховщика зависят от активов, внесённых населением, а при ОС компенсации не зависят исключительно от внесённых средств;
- при ОС исключено прекращение страхования, а при ДС это положение возможно (полное или частичное приостановление);
- установленные пункты в договоре при ОС возможно изменить (по усмотрению государства), а при ДС такое не осуществимо.
Гарантами при страховании рисков являются положения, установленные в договоре. Механизмы, которых согласно правовым нормам разделяют нескольких видов:
- договор с независимой страховой компанией (коммерческое);
- поручительство банка;
- взаимное страхование рисков (некоммерческое).
Каждый из вышеперечисленных, дает дольщику гарантию возмещения средств той или иной организацией, в зависимости от вида договора.
Характерно, что при невыполнении или нарушении каких-либо обязательств со стороны застройщика , выплата компенсаций осуществляется страховой компанией. А предметом страховки может выступать гражданская ответственность. Это положение осуществляется в пользу дольщика.
В случае, банковского поручительства выплаты средств будут проводиться организацией (банком), взявшей на себя данную ответственность. При чём в категорию таких банков входят не все учреждения, а только подпадающие под законодательные нормы. А срок поручительства определен не меньше чем на два года. Застройщик обязан проинформировать соинвесторов об условиях поручительства и о банке, который взял на себя обязательства.
При некоммерческом механизме подразумевается контроль и принципы страхования со стороны ОВС (общество взаимного страхования). Эта организация следует чётко установленным нормам, указанным в текущем законе об участии в долевом строительстве. То есть все обязательства, сроки, принципы передачи инвестиций или объектов имеют федеральную законодательную базу .
При данном положении застройщик либо входит в состав ОВС, либо заключает с договор с организацией, которая имеет такой вид лицензии. О данном факте установлено обязательное информирование условий договора дольщикам.
Есть ли риски?
Со слов директора юридической фирмы «Феникс» Талгата Мылтыкбаева, при заключении договора инвестирования в первую очередь следует понимать какие риски человек берёт на себя. А это определённо все. Специалист поясняет схему процедуры так: «Дольщик вкладывает средства, но в итоге не получает ни единой гарантии».
Напротив, журнал Forbes определяет долевое строительство как единственный тип инвестирования, в котором государство восполняет потери. Тем не менее, пресса переполнена списками и рейтингами недобросовестных застройщиков, а в социальных сетях каждый день ведутся споры о том, как дольщикам уберечь свои средства, вкладывая их в недострой.
Соответственно выделяют факторы, которые сопряжены с рисками независимо от схемы совершения:
- нецелесообразное использование активов застройщиком – 40%;
- банкротство строительной компании – 35%;
- несоблюдение правовых норм в исходно-разрешительной документации– 30%;
- мошенничество – 30%;
- трудности в предоставлении инженерной инфраструктуры объекту строительства – 20%;
- непрофессионализм строительной компании, недостаток материально-технической или производственной базы – 10%.
Представители страховых компаний подчёркивают, что до сих пор нет чётких установленных правил для устранения или смягчения данных рисков.
По мнению Александра Северигина (ООО «Росгосстрах»), отсутствуют даже принципы страхования и расчётные методики для устранения таких неприятностей.
Выходом из сложившейся ситуации может стать объединение страховых компаний. Где бы учитывался объем рынка и ответственность, возложенная на страховщиков.
Преимущества и недостатки страхования
Есть и негативные стороны данного явления : увеличение себестоимости проекта и цен на недвижимость в целом. Это ведет к тому, что многие застройщики окажутся неконкурентоспособными и покинут рынок. Самые сильные и проверенные строительные компании смогут соответствовать новым критериям и продолжать работу в этой, уже более надежной, отрасли.
Появление страховой гарантии значительно улучшает ситуацию:
- гарантия возврата инвестируемых вкладов, при срыве срока строительства по любым обстоятельствам;
- гарантия возврата инвестируемых вкладов (в полном объеме) при банкротстве застройщика независимо от причины.
Законодательно-правовая защита приобретения квартиры предполагает следующие пункты:
- защита при двойных продажах;
- при банкротстве строительной компании – остаются права на долю в имуществе;
- гарантируется разрешение на строительство, правильность документации и прав на участок со стороны застройщика;
- регистрационные меры при ДДУ гарантируют соблюдение норм по ФЗ-214.
Алгоритм действий
Согласно законодательным нормам (постановление «Об участии в долевом строительстве») необходимо учитывать следующие положения:
- Подробное указание реквизитов объекта.
- Сроки сдачи.
- Стоимость сделки с указанием периода и принципов оплаты.
Подготовительные меры
Перед непосредственным заключением ДДУ необходимо потребовать у застройщика следующие бумаги:
- разрешение на строительство;
- проект недвижимости.
Ознакомление с этими документами даст представление о компетентности застройщика.
Пункт стоимости
На размер исчислений влияют вытекающие из страховки тарифы:
- от 1,2% при частичном страховании;
- до 1,65% — если объект нуждается страховании в полной мере (то есть полностью на всю конструкцию).
В расчётах требуемых активов, которые вкладываются дольщиками, указывается величина материальных средств. Стоимость договора определяется застройщиком с учётом предварительных договорённостей с соинвесторами. Возможно также указание рассрочки, но данное положение регламентируется в дополнении к договору.
Пункт предмета договора
Предметом страхования представляются имущественные интересы строительной компании. Ориентация по этому принципу обусловлена ответственностью застройщика перед дольщиками. Здесь выделяют меры за неисполнение обязательств в связи с передачей квартиры по договору.
Страховые случаи:
- нарушение строительных сроков (передача объекта с опозданием);
- банкротство строительной компании;
- ликвидация застройщика.
Срок действия
Период действия страхования долевого строительства, согласно законодательству, устанавливается от двух до пяти лет. Здесь указывается, что в случае , страховщик обязан выплатить компенсацию. При чём по пунктам, которые были нарушены во время действия договора. Дольщики уведомляются об этом факте в течение недели.
Заключительные меры
После того как были учтены вышеуказанные положения, застройщик обязан . После этого начинает исчисляться время на возложенные обязательства.
При регистрации первого ДДУ застройщик обязан предъявить один из нижеследующих документов:
- договор на страхование гражданской ответственности. Где предусмотрены меры за неисполнение обязательств, возложенных на застройщика;
- договор на поручительство. Где предусмотрены мера по надлежащему выполнению застройщиком обязательств.
Важные аспекты:
- страховщик обязан располагать лицензией на данный вид деятельности;
- компания не должна подпадать под постановления арбитражного суда о банкротстве;
- активная деятельность организации должна насчитывать не меньше пяти лет;
- уставные накопления компании должны достигать 120 млн. рублей.
Выплаты страховых возмещений
В случае наступления страховых инцидентов, дольщик получает компенсацию в 100% размере. Гарантами здесь выступают наиболее крупные страховые и перестраховочные филиалы.
Исключения по выплатам осуществляются при следующих положениях:
- при вынесении распоряжений государственных структур, направленных на полное прекращение или приостановление строительства;
- в случае нарушений условий ДДУ, при недействительном договоре (не правомерность договора признаётся судом);
- разрешение на строительство является незаконным;
- оспаривание в ходе судебных разбирательств прав собственности или аренды по объекту.
ДДУ является фундаментом в гарантиях при финансовых рисках. При чём документ требует обязательных регистрационных мер, что невозможно без произведения страхования. А в случае заключения договора купли-продажи на недостроенный объект, невозможно защитить свои интересы.
Российские компании
Выделяют две крупнейшие российские страховые компании, которые имеют достаточный опыт в данной сфере. Это «Югория » и «Спасские ворота ».
«Спасские ворота» характеризуются тем, что берут во внимание риски исключительно по ДДУ. При этом договор составлен в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве».
«Югория» же осуществляет страхование рисков по объектам, которые являются недостроенными на момент заключения договора (то есть находятся на стадии готовности). Особенностью представляется форма составления договора – она не принципиальна. Но не должна противоречить установленным законодательным нормам.
Отмечают также менее крупные компании: «Капитал-полис » и «Капитал-резерв ». Фирмы предоставляют аналогичные страховые продукты. Процесс страхования и риски, которые берутся во внимание, похожи у большинства компаний.
Целевым моментом при вступлении в правовые отношения с застройщиками, является консультация с компетентным юристом. Специалист окажет содействие в правовой оценке договора и охарактеризует сопутствующие риски.
Приобретение квартиры на стадии строительства дома выгодней, чем ее покупка после сдачи - разница в стоимости иногда достигает десятков процентов. С другой стороны, вложение средств в возводимый объект сопряжено с массой рисков: мошенничество, двойная продажа, прекращение строительства, банкротство строителя. Ответим на распространенные вопросы насчет того, как :
1. Можно ли страховать недостроенную квартиру? Имеются ли ограничения по стадиям строительства?
Квартиру на стадии строительства от наводнения, пожара, стихийных бедствий и прочих неприятностей может застраховать непосредственно застройщик или генеральный подрядчик. А вот застраховать себя от риска не завершения строительства, банкротства застройщика, срыва срока передачи жилья в собственность может лишь сам дольщик. Застраховать финансовые риски дольщиков можно на любой стадии возведения объекта.
В современной экономической ситуации такая страховка становится необходимой, достаточно только провести исследование рынка, сколько зданий на сегодняшний день заморожено, сколько компаний объявили себя банкротом, сколько дольщиков пострадали от колебаний валюты на рынке и нестабильной политической ситуации и вы поймете, что лучше заплатить за страховку, чем потом «кусать локти».
2. Возможно ли, что потратив деньги на страховку своих финансовых рисков, дольщик в результате не почувствует экономии от приобретения квартиры на первичном рынке?
Цена страховки зависит от предварительной страховой экспертизы, которую производит страховщик для оценки уровня страхового риска, и колеблется в диапазоне 1-4,5% от суммы страхования (цены покупаемой квартиры).
Страхователь должен заплатить сразу за весь период действия страхового договора. Страховой договор финансовых рисков дольщика заключается на срок, который превышает срок, установленный в договоре с застройщиком (дата передачи жилья дольщику).
Выходит, что, заплатив даже максимальный тариф (4,5%) на этапе котлована за гарантию сохранности вложенных денег (с учетом нынешней динамики роста стоимости от степени готовности недвижимого объекта), уже спустя месяца три экономия покупателя за счет роста стоимости проинвестированной квартиры даст возможность забыть о затратах на полис.
В случае страхования жилья в новостройке, договор подразумевает возмещение, в случае форс-мажора, всей стоимости объекта, либо суммы кредитной задолженности. Каждый случай страхования жилья на первичном рынке недвижимости индивидуален, это значит, что страховщик будет в частном порядке оценивать свои возможные риски. На российском рынке не так много страховых компаний, который предлагают услугу страхования квартир на «котловане».
3. Какую часть стоимости квартиры покрывает страховая выплата в случае финансовой несостоятельности застройщика?
При банкротстве застройщика страховая компенсация покрывает полностью стоимость квартиры, заплаченную страхователем по контракту с застройщиком. Обычно при банкротстве с компании застройщика данную сумму дольщик получить не сможет.
Количество обанкротившихся компании увеличилось на 10% по сравнению с прошлым годом, возможно стоит подумать о страховании именно сегодня.
4. Может ли дольщик каким-то образом защититься от затягивания срока сдачи квартиры?
Если дольщиком уже заключен договор с застройщиком, а деньги внесены, то влиять на срок сдачи объекта и срок заселения он не в состоянии. Да и сама строительная фирма не всегда может полностью контролировать реализацию проекта, даже если она добросовестна и мотивированна на результат.
Существует много факторов, способных отразиться на сроке сдачи здания. Это и падение продаж из-за изменения рыночной конъюнктуры или кризисных явлений, и подорожание материалов, и финансовые трудности у поставщиков и подрядчиков, и проблемы с коммуникациями, которые не зависят от застройщика. Проявление подобных факторов может не только сорвать сроки строительства объекта, но и привести к банкротству фирмы, например, если строительство задерживается надолго, а застройщик платит проценты по банковской ссуде.
Поэтому страхование жилья в новостройке сегодня становится популярным, хотя даже два года назад об этом мало кто задумывался.
Предстраховая экспертиза
5. Прежде чем оформить страховой полис, страховщик проверяет надежность строительной фирмы. По каким параметрам?
Осуществление предстраховой экспертизы - это достаточно сложный процесс. С целью оценки рисков анализируются свыше 60 параметров, которые характеризуют этап и динамику строительства, наличие и состояние правоустанавливающих, исходно-разрешительных и учредительных документов застройщика, его финансовые параметры, опыт работы и деловую репутацию, исполнение обременений по строительному проекту, схему продаж, источники финансирования и многие другие.
По результатам предстраховой экспертизы можно говорить об условиях договора страхования. Но нужно понимать, что экспертные выводы актуальны на момент осуществления анализа объекта. Через месяц-другой ситуация может поменяться. Так что если дольщик не заключил страховой договор сразу, а решил подумать, страховой компании может потребоваться проведение повторного мониторинга объекта, после чего условия страхования вполне могут поменяться. Откладывая момент страхования на неопределенный срок стоит понимать, что, если сейчас готова предоставить вам услуги, то через два-три месяца ситуация может измениться кардинально и договор не будет заключен.
Если страховой договор будет успешно подписан, то экспертиза для дольщика будет бесплатной. Даже если страховщики до проведения оценки берут за нее плату, то она является лишь подтверждением серьезности намерения клиента относительно заключения договора страхования и засчитывается в цену страховки.
6. По каким причинам страховщик может отказать клиенту в оформлении полиса?
Допустим, в процессе проведения оценки выяснится, что застройщик пользуется схемами продаж, противоречащими закону, имеет задолженность, несоизмеримую с доходностью проекта, невыполненные просроченные обязательства по иным объектам, либо выясняются другие обстоятельства, явно свидетельствующие о невозможности завершения проекта в заявленный срок. В этих случаях страховщик откажется страховать такой объект по причине неоправданно высоких рисков. Именно поэтому стоит подумать о страховке на этапе внесения инвестиций за новостройку - предстраховая экспертиза может помочь вам сэкономить значительные суммы, а иногда убережет вас от серьезных финансовых потерь.
7. Какие документы надобно представить страховщику, чтобы доказать факт наличия страхового случая и востребовать компенсацию?
Список необходимой для выплаты документации содержится в Правилах страхования, а также в договоре, с которым страховая компания обязана ознакомить страхователя до его подписания. Ключевое правило - своевременно подать заявку на выплату, документами подтвердить, что застройщик не возвратил средства и не передал квартиру.
Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.
При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.
Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.
Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.
Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).
Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.
У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):
- поручительство банка;
- страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
- членство в ПОВС.
Страхование через банк
ФЗ 214 ст.15.1
Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.
Требования к банку, который может стать поручителем:
- 5 лет практической деятельности компании;
- 200 миллионов уставного капитала;
- от миллиарда собственных средств.
Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.
Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):
- при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
- после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.
Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.
Страхование членством в ПОВС
Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.
Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.
Договор со страховой компанией
Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:
- оформление договора быстрое и удобное;
- удобоваримые расценки;
- отсутствие залога;
- ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
- оплата услуг по факту.
Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:
- очень высокие риски;
- отсутствие перестраховочных резервов;
- нерентабельность.
Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.
Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.
Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214
ФЗ 214 ст.15.2
Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.
Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.
Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.
На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.
Условия договора
Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.
Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.
ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.
Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.
В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.
Где можно оформить?
По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:
| № | Наименование страховщика | Лицензия на осуществление страхования | ИНН страховщика | |
| 1. | Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» | СИ № 0072 | 1832008660 | |
| 2. | Страховое акционерное общество «ВСК» | СИ № 0621 | 7710026574 | |
| 3. | Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» | СИ № 0915 | 7704041020 | |
| 4. | Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» | СИ № 0928 | 7705042179 | |
| 5. | Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» | СИ № 0983 | 7703032986 | |
| 6. | Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» | СИ № 1427 | 7709031643 | |
| 7. | Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» | СИ № 1834 | 7705041231 | |
| 8. | Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» | СИ № 2239 | 7713056834 | |
| 9. | Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» | СИ № 2496 | 7728178835 | |
| 10. | Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» | СИ № 2947 | 3328409738 | |
| 11. | Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» | СИ № 3245 | 7723011286 | |
| 12. | Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» | СИ № 3398 | 7702263726 | |
| 13. | Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» | СИ № 3487 | 7717115093 | |
| 14. | Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» | СИ № 3492 | 7743014574 | |
Что является страховым случаем?
ФЗ 214 ст.15.2 п.8
Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:
- остановку работ и замораживание строительства;
- неполучение жилья, означенного в договоре;
- отказ в возврате средств и исправлении недочётов.
При долевом строительстве
Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.
По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.
Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.
СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.
Тарифы
Застройщик в обязательном порядке должен застраховать выполнение своих обязательств перед покупателями.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Только после этого он имеет право получать деньги за часть недвижимости в строящемся доме.
Законодательная база
Новые правила
Теперь по новым действующим правилам до момента регистрации договора в соответствующих органах со своим первым покупателем долевой недвижимости застройщик обязан застраховать собственную ответственность.
Требования
С начала 2018 года, вместе с залогом, строительная компания обязана реализовать исполнение своих обязанностей перед клиентом одним из установленных способов:
- оформив поручительство в банке:
- либо выполнив страхование гражданской ответственности по отношению к покупателю.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве
По договору страхователь берет на себя обязательства по оповещению участников сделки об условиях выбранного вида страхования. При этом условия определяет сам страховщик с учетом существующих правил сферы страхования.
От недостроя
Как выполнить страхование долевого строительства от недостроя?
Принятый законопроект с 2018 года устанавливает ответственность строительной компании за:
- уклонение от обязательств;
- сдачу объекта в ненадлежащем состоянии.
Также предполагается ответственность при банкротстве или ликвидации застройщика до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Во всех этих случаях покупатель может рассчитывать на возврат средств.
Рисков
Многие специалисты высказывали опасения, что после введения новых законодательных правил по страхованию строительные компании начнут поднимать цены на недвижимость.
Однако правительство заверило, что стоимость одного квадратного метра будет возрастать независимо от процедуры страхования.
У крупного застройщика расходы по страхованию составляют не более одного процента от общего объема проводимых сделок, поэтому надежная организация будет выделять средства на страхование из своего бюджета, а не за счет повышения стоимости жилья.
Объекта
Основным объектом страхования считается имущественная ответственность застройщика перед своими клиентами, что гарантирует выполнение взятых на себя обязательств в полном объеме.
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве выгодно, прежде всего, самим покупателям, так как они:
- вкладывают свои деньги в строящийся объект;
- в случае спорной ситуации смогут получить свои деньги обратно.
По законодательству строительная компания может страховать как весь дом полностью, так и каждую квартиру по отдельности.
Однако на практике производится страхование каждой квартиры, так как страховать целый дом невыгодно для компании, да и намного проще потом разбираться с отдельным покупателем, чем со всеми клиентами.
Дольщиков
Дольщики – это третьи участники договора. В их пользу составляется сам документ соглашения. В случае наступления страхового случая они гарантированно получат свою страховую выплату.
Обязанностью застройщика к дольщику считается выполнение своих обязательств по качественной и надлежащей сдаче жилых объектов.
Страховщик:
- обязан оповещать дольщика о возможных изменениях в страховании;
- занимается выплатой страховой суммы.
В процессе строительства дольщики могут меняться, но об этом обязательно необходимо уведомить страховщика, так как с каждым новым участником составляется новый договор.
Страховые компании
Далеко не все страховые компании спешат оформлять договор между покупателями и строительными организациями, так как считается, что такой документ приносит значительные убытки страховщику.
Центральный банк страны составил список из 27 организаций, которые имеют право проводить данные сделки.
Также право страхования по долевому строительству имеют около трех сотен кредитных компаний.
Где оформить?
Чтобы проводить такие услуги страховщик должен иметь соответствующую лицензию и отвечать установленным требованиям:
- Ведение деятельности в сфере страхования не менее 5 лет.
- Соответствие требованиям финансовой устойчивости по всем отчетными числам за минувшие полгода.
- Отсутствие возможности банкротства в ближайшее время.
- Наличие собственных средств в обороте в размере не менее 400 миллионов рублей, а также наличие уставного капитала не менее чем 120 миллионов рублей.
Тарифы
Текущие среднестатистические ставки в 2018 году составляют 0,5–0,8%. Однако при длительном и крупном строительстве тарифы могут снижаться на 10–30%.
Базовая компания сама устанавливает основной тариф, а также определяет снижающие и увеличивающие коэффициенты.
Если риски в процессе строительства возрастут или понизятся, то ставки могут меняться.
Стоит отметить, что страхующая организация рассчитывает ставки по годовому проценту, так как существует вероятность полного уклонения строительной компании от своих обязательств.
Оформление страхового договора
Чтобы зарегистрировать ДДУ по всем законодательным правилам, застройщик должен выполнить страхование договора в местном Росреестре.
Необходимые документы
Для регистрации следует предоставить следующие документы:
- декларация по проекту;
- разрешение на выполнение строительных работ;
- свидетельство о госрегистрации застройщика;
- договор долевого строительства между клиентом и строительной организацией;
- копии учредительных документов;
- обоснование с технической и экономической стороны;
- финансовая отчетность в отношении страхователя;
- наличие кредиторов;
- справки об отсутствии просрочек у страхователя в банках и других кредитных организациях;
- характеристика клиента и другие возможные бумаги по запросу страховщика.
Что является страховым случаем?
Страховой случай наступает, если застройщик не выполнил или не выполнил в полном объеме взятые на себя обязательства в отношении покупателя долевой части многоквартирного дома.
Это должно подтверждаться:
- судебным решением о взыскании средств на недвижимость;
- фактом банкротства строительной компании.
Не выплачивается страховая сумма при замораживании строительных сроков или продлении срока сдачи объекта.
